Создание новой сделки по аренде: Полное руководство

Создание арендной сделки в TenancyDesk охватывает всё необходимое для проведения арендной транзакции, полностью соответствующей законодательству ОАЭ. Данное руководство проведёт вас через каждое поле, объясняя, что требуется и почему.

Прежде чем начать

Документы, которые вам понадобятся:

Emirates ID арендатора (лицевая + оборотная сторона, цветная копия)
Паспорт арендатора (страница с фото)
Виза ОАЭ арендатора
Emirates ID или паспорт владельца
Свидетельство о собственности (последняя версия из Земельного департамента Дубая)
Счёт DEWA (для номера помещения)
Подписанный договор аренды

Требуемое время: 12 минут (первая сделка), 6 минут (последующие сделки с AI)

Шаг 1: Инициация новой сделки

Путь: Панель управления → Нажмите кнопку «Новая сделка» (верхний правый угол)

Выбор типа сделки:

Новая аренда ← Выберите для первичной аренды
Продление (используется при продлении существующего договора)
Расторжение (используется при досрочном прекращении аренды)

Почему это важно: Тип сделки определяет этапы рабочего процесса и проверки соответствия. Новая аренда имеет более строгие требования к документам, чем продление.

Нажмите «Продолжить» → Сделка создана в статусе «Черновик» с уникальным идентификатором (например, DEAL-2026-001234)

Шаг 2: Информация об объекте

Основные поля:

Название здания: Marina Heights Tower

Используйте официальное название здания из свидетельства о собственности
Единообразие важно для сопоставления в Ejari

Номер квартиры: 1205

Точный номер из свидетельства о собственности
Укажите этаж, если здание использует формат «этаж-квартира» (например, 12-05)

Район/Сообщество: Dubai Marina

Выберите из выпадающего списка (предзаполнен районами Дубая)
Используется для поиска по индексу арендных ставок RERA

DEWA Premise Number: 1234567890

КРИТИЧЕСКОЕ ПОЛЕ — 10 цифр из счёта DEWA
Неверный формат = 100% отказ в Ejari
Где найти: правый верхний угол счёта DEWA, под надписью «Premise Number»

Тип объекта: Квартира с 1 спальней

Варианты: Студия, 1 спальня, 2 спальни, 3 спальни, Вилла, Таунхаус, Офис, Торговое помещение
Влияет на расчёт индекса арендных ставок

Меблировка: Без мебели

Варианты: Меблированная, Частично меблированная, Без мебели
Влияет на ожидаемый диапазон арендной ставки

Совет профессионала: Сфотографируйте счёт DEWA и сохраните в документах сделки. Он понадобится несколько раз в процессе оформления Ejari.

Шаг 3: Условия аренды

Годовая арендная плата: AED 95,000

Введите общую годовую сумму
TenancyDesk автоматически рассчитает разбивку платежей

Дата начала договора: 1 января 2026 г.

Должна быть будущей или сегодняшней датой (не может быть в прошлом)
Определяет даты графика платежей

Срок договора: 12 месяцев

Стандартный срок аренды в ОАЭ
Варианты: 6 месяцев (редко), 12 месяцев (стандарт), 24 месяца, 36 месяцев

Количество чеков: 4

Сколько платежей в год
Распространённые варианты: 1 (ежегодно), 2 (раз в полгода), 4 (ежеквартально), 12 (ежемесячно)
Система автоматически рассчитывает: AED 95,000 ÷ 4 = AED 23,750 за чек

Автоматически сгенерированные даты платежей:

Чек 1: 1 января 2026 г. — AED 23,750
Чек 2: 1 апреля 2026 г. — AED 23,750
Чек 3: 1 июля 2026 г. — AED 23,750
Чек 4: 1 октября 2026 г. — AED 23,750

Гарантийный депозит: AED 5,000

Обычно: 5–10% от годовой арендной платы
Удерживается как обеспечение против ущерба
Должен быть возвращён в течение 14 дней после выезда (закон ОАЭ)

Проверка соответствия RERA: Если по данному объекту существует предыдущая аренда, система проверяет:

Находится ли повышение арендной платы в пределах, разрешённых RERA? (Указ 43/2013)
Зелёный = соответствует, Жёлтый = на грани, Красный = незаконное повышение

Шаг 4: Добавление арендатора

Нажмите «Добавить арендатора» → Два варианта:

Вариант A: Ручной ввод

Полное имя: Omar Mohammed Khalid
Emirates ID: 784-2025-1234567-8
Гражданство: Объединённые Арабские Эмираты
Дата рождения: 1990-05-15
Мобильный: +971 50 123 4567
Email: ahmed.m@email.com

Вариант B: AI-извлечение (Рекомендуется)

Нажмите «Загрузить Emirates ID»
Выберите изображение лицевой стороны → Включите «AI Extract Data»
Загрузите изображение оборотной стороны → Включите
Система автоматически заполняет все поля
Проверьте извлечённые поля и подтвердите
Время: 30 секунд вместо 3 минут вручную

Информация о трудоустройстве арендатора (необязательно, но рекомендуется):

Работодатель: Emirates NBD
Должность: Старший менеджер
Ежемесячный доход: AED 25,000
Причина: Помогает при возникновении споров, подтверждает платёжеспособность

Добавление дополнительных арендаторов (при необходимости):

Нажмите «+ Добавить ещё арендатора» для совместной аренды
Распространённый случай: оба супруга в договоре

Шаг 5: Добавление владельца объекта

Процедура аналогична арендатору:

Ручной ввод или AI-извлечение:

Полное имя: Emaar Properties PJSC
Emirates ID: 784-2020-9876543-2 (если физическое лицо)
Торговая лицензия: 123456 (если компания)
Мобильный: +971 4 123 4567
Email: leasing@emaar.ae

Банковские реквизиты владельца (для платежей):

Банк: Emirates NBD
Номер счёта: AE07033400012345678901
IBAN: AE070334000123456789012
Имя бенефициара: Emaar Properties PJSC

Почему это важно: Если вы управляете сбором арендной платы, наличие банковских реквизитов в системе упрощает обработку платежей.

Шаг 6: Загрузка документов

Перейдите на вкладку «Документы»

Список необходимых документов:

От арендатора: Emirates ID (лицевая сторона) — PDF или JPG, цветная копия, действующий Emirates ID (оборотная сторона) — Показывает дату истечения Паспорт (страница с фото) — Имя должно совпадать с ID Виза ОАЭ — Действующая резидентская виза Договор (подписанный) — Все страницы, с инициалами

От владельца: Emirates ID или паспорт — Подтверждение личности Свидетельство о собственности — Последняя версия из DLD

Документы объекта: Счёт DEWA — Для проверки номера помещения Поэтажный план (необязательно) — Полезен для осмотров

Как загружать:

Нажмите «+ Загрузить документ»
Выберите тип документа из выпадающего списка
Выберите файл (максимум 10 МБ, PDF/JPG/PNG)
Включите «AI Extract Data», если применимо
Нажмите «Загрузить»

AI-извлечение работает с:

Emirates ID → Извлекает имя, номер ID, гражданство, дату рождения, срок действия
Паспорт → Извлекает номер паспорта, дату выдачи, срок действия
Виза → Извлекает тип визы, спонсора, срок действия
Свидетельство о собственности → Извлекает номер участка, площадь, имя владельца

Отслеживание статуса документов:

Зелёная галочка = Загружен и проверен
Жёлтое предупреждение = Срок действия документа истекает в течение 30 дней
Красный крестик = Отсутствует или просрочен

Шаг 7: Проверка готовности к Ejari

Нажмите на вкладку «Ejari»

Оценка готовности: 85/100 (Жёлтый — Почти готов)

Что мешает достичь 100/100:

Отсутствует: Виза арендатора (15 баллов)
️ Предупреждение: Emirates ID арендатора истекает через 45 дней (рассмотрите продление)

Необходимые действия:

Запросите копию визы у арендатора
Загрузите визу → Оценка поднимается до 100/100
Зелёный статус = Готов к подаче

Частые проблемы:

Неверный формат номера DEWA (20 баллов)
Отсутствует виза арендатора (15 баллов)
Просроченный Emirates ID (15 баллов)
Неподписанный договор (25 баллов)
Отсутствует свидетельство о собственности (25 баллов)

Процесс подачи Ejari (когда всё готово):

Нажмите «Скачать пакет для подачи»
Получите ZIP-файл со всеми организованными документами
Посетите авторизованный типографский центр
Оплатите AED 220 (RERA) + услуги набора
Получите сертификат Ejari
Загрузите сертификат в TenancyDesk → Сделка отмечена как завершённая

Шаг 8: Настройка напоминаний об оплате

Перейдите на вкладку «Платежи»

Включение автоматизации:

Переключите «Напоминания о платежах» → ВКЛ
График напоминаний:
- За 7 дней до даты платежа
- За 1 день до даты платежа
- В день платежа
- Через 1 день (если не отмечено получение)
- Через 3 дня
- Через 7 дней

Способ доставки:

Email
WhatsApp (если интеграция включена)
SMS (опционально)

Отметка о получении платежа: Когда арендатор платит → Нажмите «Отметить как получено» → Введите дату и способ оплаты

Отслеживание просроченных платежей: Система автоматически помечает:

Жёлтый: просрочка 1–3 дня
Оранжевый: просрочка 4–7 дней
Красный: просрочка 8+ дней

Контрольный список успеха

После создания сделки проверьте:

Детали объекта заполнены (особенно номер DEWA)
Условия аренды точны (арендная плата, даты, чеки)
Информация об арендаторе заполнена
Информация о владельце заполнена
Все необходимые документы загружены
Оценка Ejari составляет 100/100 или на верном пути
Напоминания о платежах включены

Что дальше:

Продвигайте сделку по этапам по мере прогресса
Общайтесь с арендатором через встроенные сообщения
Отслеживайте задачи и сроки
Подайте Ejari, когда всё будет готово
Контролируйте сбор платежей

Среднее время до завершения Ejari: 7–10 дней (отраслевой ориентир: 14–18 дней)