处理租约续约：90天策略 | 指南

续约是最轻松的交易——但时机至关重要。提前90天开始，避免高昂的空置损失，并给双方充足的计划时间。

续约为何重要

经济账：

寻找新租户：需要1-2个月
空置损失：每月 AED 15,000-20,000
营销费用：AED 2,000-5,000
续约： 几乎零成本，零空置

商业逻辑： 即使只是适度涨租，续约的收益也总是高于更换租户。

第1步：90天提前预警

TenancyDesk 自动提醒您： "合同将在90天后到期——请启动续约洽谈"

为什么是90天？

阿联酋法律要求：不续约需提前90天通知
租户需要时间考虑，如果拒绝还需寻找替代住所
您需要时间在租户离开后推广房产
租金上涨的协商需要时间

即时行动（第1天）：

回顾当前交易表现：
- 付款记录（总是按时？还是有延迟？）
- 维修请求（是否为高维护需求的租户？）
- 投诉（邻居纠纷？）
决定：您是否愿意与该租户续约？
查看市场行情：当前租金是低于还是高于市场价？

第2步：RERA 租金涨幅计算器

合规关键： Dubai 2013年第43号法令对租金涨幅设有上限。

运作原理：

当前租金与市场租金差距：

低于市场0-5% → 不允许涨租
低于市场6-10% → 最高涨幅5%
低于市场11-20% → 最高涨幅10%
低于市场21-30% → 最高涨幅15%
低于市场31%以上 → 最高涨幅20%

计算示例：

当前情况：

您的租金：AED 95,000/年
RERA 市场价（Marina 一居室）：AED 110,000/年
差额：AED 15,000（低于市场15.8%）

允许的涨幅： 最高10% = AED 9,500 新租金上限： AED 104,500/年

TenancyDesk 计算器： 进入交易 → 续约标签 → "检查 RERA 限制" 系统显示："允许的涨幅：AED 9,500（10%）"

违规后果：

租户可向租赁争议中心提起诉讼
您将被迫将租金降至法定限额
可能面临罚款
房东与租户关系受损

专业提示： 即使租户同意更高的涨幅，也请遵守限额。口头协议不能凌驾于法律之上。

第3步：续约报价函

发送专业的续约报价：

模板：

主题：租约续约报价 - [Property Address]

尊敬的 [Tenant Name]：

您目前的租约将于 [End Date] 到期。我们非常珍视您作为租户，希望按照以下条款提供续约：

续约条款：
- 年租金：AED 104,500（当前：AED 95,000）
- 涨幅：AED 9,500（10% — 符合 RERA 限制）
- 合同期限：12个月
- 起始日期：[New Start Date]
- 付款方式：4张支票（按季度）

本报价有效期至 [Deadline — 通常为30天]。

如需接受，请于 [Date] 前确认。届时我们将准备新合同。

此致敬意，
[Your Name]

发送方式：

电子邮件（正式记录）
WhatsApp（更快的回复）
两种方式都用（推荐）

回复期限： 30天（给租户时间，但不会太长）

第4步：创建续约交易

如果租户接受：

在 TenancyDesk 中：

进入原始交易
点击"创建续约交易"
系统自动创建新交易，包含：
- 所有租户信息自动填充
- 所有业主信息自动填充
- 房产详情已复制
- 文件已转入（如仍有效）
更新租赁条款：
- 新租金：AED 104,500
- 新起始日期：2026年1月1日
- 新期限：12个月
检查文件到期日期：
- 阿联酋身份证是否仍有效？
- 签证是否仍有效？ ️ 2个月后到期 → 要求提供更新副本
- 产权证不变？

节省的时间： 续约会从上一笔交易预填，因此您无需从零重新录入大部分信息。

第5步：新合同 + 新 Ejari

重要提示： 续约需要新的 Ejari 登记（旧的将被注销）。

合同更新内容：

新的起止日期
新的租金金额
新的付款计划
保持不变的条款：押金、维修、水电

Ejari 流程：

上传新的已签合同
确认所有文件仍然有效
运行 Ejari 就绪检查
携带以下材料前往打字中心：
- 新合同
- 所有文件（即使未变更）
- 之前的 Ejari 证书（作为参考）
支付 AED 220 + 打字费用
注册新 Ejari 时旧的自动注销

常见错误： 认为旧 Ejari 会继续有效 → 不会。始终需要重新登记。

第6步：如果租户拒绝

有序退出流程：

第1-7天： 租户发出正式通知（最好提前90天）

第7-60天： 营销期

在 Bayut、Property Finder、Dubizzle 上挂牌
安排看房
寻找新租户

第60-85天： 新交易流程

找到新租户
收集文件
签订合同
收到付款

第85-90天： 过渡期

现有租户搬出
房屋检查
退还押金（按合同约定期限——法律未规定固定期限）
清洁/小修

第90天： 新租户入住（零空置间隙）

为什么90天很重要： 只有提前开始，这个时间线才能实现。

第7步：押金处理

续约时：

方案A：保留现有押金

押金金额不变，继续生效
无需退还/重新收取
在续约合同中加入条款："原始合同的押金（AED 5,000）继续用于保障新合同"

方案B：调整押金

如果租金大幅上涨，您可能需要更高的押金
退还旧押金（AED 5,000）
收取新押金（例如 AED 5,500）
工作量更大，但与新租金成比例

最常见做法： 方案A（保留原押金，更省事）

续约谈判技巧

如果租户抵制涨租：

技巧1：展示 RERA 计算器

"我依法可以涨租10%（AED 9,500）"
"我只要求涨5%（AED 4,750）"
"这低于法定允许的最高涨幅"

技巧2：强调市场行情

"本栋楼类似户型的租金已达 AED 110,000"
"即使涨租后，您的租金仍低于市场价"

技巧3：提供激励

"接受涨租，我会重新粉刷公寓"
"我会升级空调设备"
"我会替您支付一期 DEWA 账单"

技巧4：折中方案

提议涨幅：AED 9,500
租户期望：AED 5,000
折中方案：涨幅 AED 7,250
双方都觉得自己谈到了好价格

底线： 留住好租户通常值得做出小小的让步。

后续步骤

在 TenancyDesk 中开启90天续约提醒
查看即将到期的合同（报告 → 即将到期的合同）
查看您房产的 RERA 租金指数
准备续约报价模板