Сравнение ограничений аренды: Все 7 эмиратов ОАЭ

Понимание различий в ограничениях арендной платы — одна из важнейших проверок соответствия для мультиэмиратских управляющих.

Модели ограничения арендной платы

Модель 1: Многоуровневая (только Дубай)

5 диапазонов по разрыву между текущей арендой и средним значением индекса аренды (Декрет №43 от 2013 г., ст. 1):

• менее чем на 10% ниже среднего значения индекса (или на уровне/выше): 0% — повышение невозможно
• на 11-20% ниже: до 5%
• на 21-30% ниже: до 10%
• на 31-40% ниже: до 15%
• более чем на 40% ниже: до 20%

Пример расчёта: среднее значение индекса 100 000 дирхамов, текущая аренда 85 000 дирхамов → ниже на 15% → диапазон 11-20% → максимум 5% → 89 250 дирхамов.

Модель 2: Фиксированный лимит

• Абу-Даби: 5% (Резолюция №14 от 2016 г.). С 3 июня 2026 г. действует временная заморозка 0% на все продления жилой, коммерческой и промышленной недвижимости — до отмены её ADREC (продление остаётся на последней зарегистрированной в Tawtheeq стоимости).
• Фуджейра: 5% (Закон №1 от 2011 г. с поправками Закона №4 от 2017 г.) — ожидает сверки с первоисточником, справочно
• УАК: 10% (Закон 3/2008 с поправками 2011 г.) — вторичный источник, справочно
• РАК не входит в этот список — статутного лимита нет (см. Модель 5)

Модель 3: Заморозка + «справедливая аренда» по решению комитета (Шарджа)

• Шарджа: аренда заморожена первые 3 года; после заморозки любое повышение определяется как «справедливая аренда» комитетом — процентного лимита в законе нет (Закон №5 от 2024 г.; порядок — Резолюция Исполнительного совета №43 от 2024 г.). Если арендатор согласился на досрочное повышение, следующее возможно не ранее чем через 2 года.

Модель 4: Заморозка + лимит (Аджман)

• Аджман: 3 года заморозки, затем 20% макс. (Указ 2/2017) — вторичный источник, ожидает сверки.

Модель 5: Нет статутного контроля (РАК)

В Рас-эль-Хайме нет статутного лимита арендной платы и нет статутной заморозки. Заморозки на 3 года / 2 года и лимиты 5% / 7% происходят из Закона РАК 8/2008, отменённого Законом 14/2008 и аброгированного Законом РАК 5/2010 (в силе) — арендные отношения возвращаются к Федеральному закону о гражданских сделках. Повышения договорные; спор передаётся в комитет по арендным спорам РАК (Муниципалитет Рас-эль-Хаймы; организации «RERA РАК» не существует). Источник вторичный — считайте это рекомендацией, а не гарантией.

Практические примеры (контракт 60 000 дирхамов/год)

Сильнее всего защищён арендатор: Шарджа — заморозка 3 года, после неё повышение определяет комитет как «справедливую аренду», а не фиксированный процент. Формально самый быстрый рост: заявленные для УАК 10% в год, но это вторичный источник и требуется уведомление за 3 месяца — проверьте по действующему закону. В Абу-Даби на время заморозки ADREC повышение невозможно вовсе.

---

TenancyDesk помогает сверить повышения аренды, сроки уведомлений и регистрацию с задокументированными правилами ОАЭ и отмечает то, что требует проверки юристом.