Регистрация Ejari обязательна для договоров аренды в Дубае согласно Закону № 33 от 2008 года, статья 4(2). Без неё Центр разрешения споров по аренде, как правило, не примет спор по договору к рассмотрению, и вы не сможете активировать DEWA (электричество и воду).
Что такое Ejari
Ejari = Система регистрации договоров аренды Dubai Land Department
Цель:
- Легализация договоров аренды
- Защита прав арендаторов и владельцев
- Регулирование рынка и предотвращение мошенничества
- Активация услуг: DEWA, обновление Emirates ID, продление визы
Юридическое требование: Согласно Закону № 33 от 2008 года (вносящему изменения в Закон № 26 от 2007 года), статья 4(2), договоры аренды в Дубае должны быть зарегистрированы в RERA. Закон не устанавливает ни фиксированного срока в днях, ни фиксированного штрафа — часто цитируемые «30 дней» это рыночная практика и внутренний операционный ориентир, а не установленный законом срок.
Что происходит на практике, если не зарегистрировать:
- Центр разрешения споров по аренде (RDC), как правило, не примет спор к рассмотрению без регистрации Ejari — это главное практическое последствие
- Подключение DEWA требует сертификат Ejari
- Многие визовые процедуры и обновление адреса в Emirates ID запрашивают сертификат Ejari
В Законе 33/2008 нет установленного штрафа в AED 5,000; любые административные меры применяются по усмотрению органа. Относитесь к своевременной регистрации как к управлению рисками, а не как к способу избежать заявленного штрафа.
Предварительные требования
Перед началом регистрации Ejari убедитесь, что у вас есть:
Подписанный унифицированный договор аренды (Unified Tenancy Contract)
- Официальная форма Dubai Land Department
- Подписан арендатором и владельцем
- Все страницы (обычно 4 страницы)
- Без цифровых подписей (должны быть оригинальные)
RERA ORN (номер регистрации вашего агентства недвижимости)
- Требуется для всех подач Ejari
- Если у вас нет ORN, см. наше руководство Настройка компании
Все документы готовы (полный список ниже)
Требуемые документы
Документы арендатора
Для физических лиц:
-
Emirates ID (Удостоверение личности ОАЭ)
- Действительный (не истекший)
- Обе стороны (лицевая и обратная)
- Четкая цветная копия
-
Паспорт
- Страница с фото
- Действительный (срок действия 6+ месяцев)
-
Виза на жительство (Residence Visa)
- Страница визы из паспорта
- Или виза внутри Emirates ID
- Действительная
Для компаний (дополнительно): 4. Торговая лицензия (Trade Licence)
- Заверенная копия
- Действительная
- Должна включать "аренду недвижимости" или связанную деятельность
- Учредительный договор (Memorandum of Association)
- Только для акционерных обществ
- Подтверждение полномочий на подписание
Документы владельца
-
Паспорт
- Страница с подписью видна
- Действительный
-
Свидетельство о праве собственности (Title Deed)
- От Dubai Land Department
- Показывает имя владельца, совпадающее с паспортом
- Номера участка и здания
-
Доверенность (POA - если представитель)
- Нотариально заверенная
- Предоставляет полномочия на подписание договоров аренды
- Действительная
Документы недвижимости
-
Свидетельство о праве собственности (Title Deed)
- Актуальная копия от Dubai Land Department
- Номер участка (Plot Number)
- Номер здания (Building Number)
- Номер квартиры (Unit Number)
-
Номер DEWA
- Номер здания/квартиры в DEWA
- Требуется для подключения услуг
- Можно найти в счете DEWA или предыдущем контракте
Процесс регистрации шаг за шагом
Способ 1: Онлайн (рекомендуется)
Шаг 1: Войдите на портал Dubai Land Department
- Посетите dubailand.gov.ae
- Нажмите Ejari Services
- Войдите, используя:
- UAE Pass (рекомендуется)
- Или учетную запись DLD (создайте, если новая)
Шаг 2: Выберите услугу регистрации
- Выберите Зарегистрировать новый договор аренды
- Выберите тип контракта:
- Жилой (Residential)
- Коммерческий (Commercial)
- Промышленный (Industrial)
Шаг 3: Загрузите документы
- Нажмите Загрузить документы
- Загрузите в порядке:
- Подписанный унифицированный договор аренды (PDF)
- Emirates ID арендатора
- Паспорт арендатора и страница визы
- Паспорт владельца
- Свидетельство о праве собственности
- Доверенность (если применимо)
Совет: Используйте высококачественное сканирование (300 DPI, цветное) - плохое сканирование = отказ
Шаг 4: Заполните детали
Детали недвижимости:
- Полный адрес недвижимости
- Номера участка, здания, квартиры (из свидетельства)
- Номер DEWA
- Тип недвижимости (квартира, вилла, офис и т.д.)
Детали арендатора:
- Полное имя (совпадает с Emirates ID)
- Номер Emirates ID
- Номер мобильного телефона
- Электронная почта
Детали владельца:
- Полное имя (совпадает со свидетельством)
- Номер паспорта
- Номер мобильного телефона
- Электронная почта
Детали контракта:
- Дата начала
- Дата окончания (обычно 12 месяцев)
- Годовая арендная плата (в AED)
- Количество взносов (1, 2, 4, 6, 12)
- Включенные коммунальные услуги (если применимо)
Шаг 5: Оплатите сборы
Сборы за регистрацию:
- AED 177.75 — онлайн через приложение Dubai REST / портал DLD (самый дешевый вариант)
- AED 220 — лично в центре доверенного лица по услугам в сфере недвижимости (Trustee)
- Способы оплаты: кредитная карта, дебетовая карта, UAE Pass
Сборы за продление и аннулирование различаются в зависимости от канала и не зафиксированы в законодательстве — проверьте актуальный тариф в карточке услуги DLD перед оплатой.
Совет: Онлайн-подача быстрее и дешевле
Шаг 6: Отправьте и дождитесь сертификата
- Тщательно проверьте все детали
- Нажмите Отправить заявку
- Получите номер для отслеживания (сохраните его!)
- Время обработки: 2-3 рабочих дня
- Цифровой сертификат отправлен на ваш email
Что делать дальше:
- Скачайте сертификат Ejari (PDF)
- Используйте для активации DEWA
- Сохраните копию для записей (архив на 7 лет)
Метод TenancyDesk (быстрее)
TenancyDesk автоматизирует значительную часть подготовки к Ejari:
- Создайте сделку в TenancyDesk
- Загрузите документы один раз
- Нажмите Подготовить Ejari
- TenancyDesk:
- Проверяет все документы (отсутствующие, истекшие, неправильные)
- Извлекает данные из документов с помощью AI
- Предзаполняет форму Ejari
- Генерирует готовый ZIP-пакет для загрузки
- Загрузите ZIP-пакет на портал DLD
- Отправьте - готово!
Экономия времени: существенное сокращение ручной работы
Распространенные проблемы и решения
Проблема: "Недействительный RERA ORN"
- Решение: Проверьте ваш номер ORN в Настройки ← Компания. Должен совпадать с вашим сертификатом RERA.
Проблема: "Emirates ID истек"
- Решение: Вы не можете зарегистрировать Ejari с истекшим ID. Арендатору нужно сначала продлить.
Проблема: "Свидетельство не соответствует имени владельца"
- Решение: Владелец должен предоставить доверенность (POA) от фактического собственника.
Проблема: "Изображения нечеткие"
- Решение: Повторно отсканируйте с разрешением 300 DPI, цветное, PNG или JPG. Избегайте скриншотов с телефона.
Проблема: "Заявка отклонена - неполные детали"
- Решение: Проверьте, что все обязательные поля заполнены. Обычно отсутствует номер DEWA.
После регистрации Ejari
Шаг 1: Активируйте DEWA (немедленно)
- Скачайте сертификат Ejari (PDF)
- Посетите dewa.gov.ae или центр обслуживания клиентов
- Принесите:
- Сертификат Ejari
- Emirates ID арендатора
- Депозит (обычно AED 2,000 для квартир)
- Активация DEWA в тот же день
Шаг 2: Обновите адрес на Emirates ID
- Посетите GDRFA (Генеральное управление по делам резидентов и иностранцев)
- Принесите сертификат Ejari
- Сбор за обновление адреса: AED 100
- Обработка: немедленная
Шаг 3: Продлите визу на жительство
- Ejari требуется для продления визы
- Действительный сертификат = подтверждение места жительства
- Необходим для заявок на семейную визу
Продление (существующие контракты)
Когда продлевать Ejari:
- За 30 дней до истечения текущего контракта
- Или при подписании нового контракта на продление
Процесс продления:
- Войдите на портал DLD
- Выберите Продлить договор Ejari
- Введите номер текущего сертификата Ejari
- Загрузите новый договор о продлении (если условия изменились)
- Оплатите сбор за продление, указанный в карточке услуги DLD на момент подачи
- Обновленный сертификат в течение 1-2 дней
Изменения при продлении:
- Если арендная плата изменилась → нужен новый контракт + новая регистрация
- Если те же условия → простое продление (дешевле)
Отмена Ejari
Когда отменять:
- Арендатор уезжает до окончания контракта
- Выселение (после юридического уведомления)
- Недвижимость продана
Процесс отмены:
- Войдите на портал DLD
- Выберите Отменить договор Ejari
- Введите номер сертификата
- Причина отмены (досрочное прекращение, истечение, продажа)
- Загрузите доказательство (уведомление о прекращении, соглашение сторон)
- Сбор за отмену: согласно карточке услуги DLD на момент подачи
- Обработка: немедленная
График и сборы (сводка)
| Услуга | Сбор (онлайн — Dubai REST) | Сбор (центр Trustee) | Время |
|---|---|---|---|
| Новая регистрация | AED 177.75 | AED 220 | 2-3 дня |
| Продление | См. карточку услуги DLD | См. карточку услуги DLD | 1-2 дня |
| Отмена | См. карточку услуги DLD | См. карточку услуги DLD | Немедленно |
Экономия: Онлайн-подача дешевле визита в центр Trustee. Сборы устанавливает DLD, и они меняются — проверьте актуальную сумму в карточке услуги перед оплатой.
Зарегистрируйте Ejari как можно раньше после начала контракта — Закон 33/2008, ст. 4(2) не устанавливает срок в днях, но пока регистрации нет, RDC, как правило, не примет спор к рассмотрению, а DEWA нельзя активировать. Используйте TenancyDesk для автоматизации значительной части подготовительной работы.
Была ли эта статья полезна?
Похожие статьи
Оставайтесь в курсе
Получайте последние руководства, советы и обновления на ваш email.