Что действительно ново для арендодателей Дубая в 2026 году — и 3 давних правила, в которых до сих пор ошибаются

Коротко: в этом году в Дубае действительно новых вещей две — закон о совместном жилье (№ 4 от 2026 года) и сервис DLD по регистрации жильцов. Ещё три, которые чек-листы называют «новыми», обязательны уже много лет: 90-дневное уведомление об изменении условий, ступени повышения по Декрету 43/2013 и то, что исход споров решают документы, которые у вас уже есть. У каждого пункта ниже указаны дата, источник и то, что он означает для команды, работающей с арендой.

(Обновлено в июле 2026 — статья пересмотрена по первоисточникам. Теперь она отделяет правила, которые Дубай действительно ввёл недавно, от давних правил, которые часто ошибочно называют «новыми для 2026 года».)

Чек-листы «новых правил для арендодателей» обычно смешивают две разные вещи: правила, которые Дубай действительно ввёл недавно, и правила, обязательные уже много лет, но по-прежнему регулярно упускаемые. Разница важна — именно давние правила решают исход споров.

Вот пять вещей, которые каждый арендодатель в Дубае должен делать правильно в 2026 году: две действительно недавние, три — старше, чем думают многие арендодатели.

---

Изменение 1: совместное жильё получает формальное регулирование (Закон № 4 от 2026 года)

Что меняется

(Раздел обновлён в марте 2026.) Дубай издал Закон № (4) от 2026 года, регулирующий управление совместным жильём и проживание в нём — коливинги, разделённые юниты, койко-места, — первую специальную правовую базу для этого быстрорастущего сегмента (официальное сообщение, Dubai Media Office).

Подробности

• Владельцам нужно разрешение на совместное жильё (на один год, с возможностью продления), прежде чем предлагать юнит для совместного проживания
• Юниты должны соответствовать техническим, санитарным и противопожарным нормам, а также нормам безопасности
• Арендатор не вправе сдавать в субаренду никакую часть юнита. Сдавать юнит может сам владелец, организация, управляющая юнитом от имени владельца, или организация, которая арендует юнит у владельца, чтобы сдавать его в субаренду арендаторам
• Юниты вносятся в электронный реестр совместного жилья, который ведёт DLD
• Штрафы — от 500 AED до 500,000 AED за нарушение; при повторном нарушении в течение года удваиваются, максимум до 1 млн AED
• Вступает в силу через 180 дней после публикации в Официальном вестнике; уже действующим объектам даётся один год на приведение в соответствие

Что сделать

1. Проверьте свой портфель на совместную / разделённую / покомнатную сдачу
2. Получите разрешение, прежде чем предлагать совместное проживание
3. Заранее приведите юниты в соответствие с нормами безопасности и санитарии — переоборудование требует времени
4. Отслеживайте продление разрешений и сроки соответствия

А как же обычная регистрация в Ejari?

Ejari остаётся обязательной по Закону № 33 от 2008 года (ст. 4(2)). Опубликованного законодательного срока в днях для регистрации нет — но не расслабляйтесь: незарегистрированный договор не получит подключения DEWA, а RDC не будет рассматривать споры по нему.

---

Изменение 2: регистрация жильцов в Ejari — что подтверждено, а что нет

Что подтверждено

Земельный департамент Дубая ведёт официальный сервис регистрации жильцов, связанный с Ejari: жильцов арендуемого объекта можно вносить и обновлять через систему Ejari на dubailand.gov.ae или в приложении Dubai REST, со входом через UAE PASS. Пользоваться им могут владельцы, лицензированные компании недвижимости и арендаторы (официальная страница сервиса, Земельный департамент Дубая).

Направление движения понятно: с этим сервисом и реестром совместного жилья, созданным Законом № 4 от 2026 года, DLD встраивает прозрачность проживания в запись об аренде.

Что НЕ опубликовано (на июль 2026)

У ряда утверждений, которые ходят по чек-листам 2026 года, нет опубликованного первоисточника, который нам удалось бы найти, — считайте их неподтверждёнными, пока DLD не заявит иного:

• Законодательный срок регистрации жильцов
• Штраф или санкция «договор помечен как неполный» за отсутствие регистрации
• Сверка записей о жильцах с иммиграционными или визовыми данными

Если DLD формализует что-либо из этого, ожидайте, что требование будет закреплено на странице сервиса по ссылке выше.

Что сделать (стоит в любом случае)

1. Собирайте данные жильцов при подписании договора, чтобы ваши записи оставались точными
2. Вносите жильцов через Dubai REST / Ejari и обновляйте запись при смене жильцов
3. Добавьте в договоры аренды пункт об уведомлении о смене жильцов
4. Для совместных и разделённых юнитов помните, что у Закона 4/2026 собственный режим разрешений и реестра (см. Изменение 1)

---

Правило 3 (не новое): 90-дневное уведомление — обязательно с 2008 года и не является инструментом непродления

Правило

Некоторые чек-листы 2026 года подают 90-дневное уведомление как будто оно только что стало «обязательным». Это не новинка. Оно закреплено в законе с тех пор, как Закон № 33 от 2008 года заменил статью 14 Закона 26/2007. Действующий текст гласит:

«Если стороны договора аренды не договорились об ином, сторона, желающая изменить любое из его условий в соответствии со статьёй (13) настоящего Закона, обязана уведомить другую сторону об этом намерении не менее чем за девяносто (90) дней до даты истечения договора аренды». (неофициальный перевод) — Закон № 33 от 2008 года, статья 14 (официальный текст, портал законодательства Дубая)

Две ошибки, которые арендодатели всё ещё совершают

1. Считать его необязательным. Повышение аренды, предложенное без 90-дневного уведомления, арендатор может оспорить из-за отсутствия предусмотренного законом уведомления.
2. Использовать его как инструмент непродления. Статья 14 регулирует изменение условий договора — арендной платы, срока, пунктов. Прекращение аренды по истечении срока проходит иначе — через статью 25(2): уведомление за двенадцать месяцев до даты выселения, вручённое через нотариуса или заказным письмом, по одному из оснований, перечисленных в этой статье.

Что сделать

1. Внесите в календарь даты продления каждого действующего договора и отсчитайте 90 дней назад
2. Направляйте уведомления письменно, по каналу, который оставляет доказательство доставки, — если уведомление позже оспорят, вам придётся показать, что оно действительно было вручено
3. Указывайте текущую аренду, предлагаемую аренду и основание изменения (см. Правило 4)

---

Правило 4 (не новое): потолки повышения аренды задаёт Декрет 43/2013 — Smart Rental Index служит для их проверки

Правило

Максимальное повышение аренды при продлении в Дубае устанавливает Декрет № (43) от 2013 года — ступенями, привязанными к тому, насколько текущая аренда ниже средней рыночной ставки аренды для аналогичных объектов (официальный текст (на арабском), Земельный департамент Дубая):

Указ записывает диапазоны целыми числами. TenancyDesk применяет их без разрывов: до 10% ниже включительно → 0%; больше 10% и до 20% включительно → 5%; больше 20% и до 30% → 10%; больше 30% и до 40% → 15%; больше 40% → 20%.

Что изменилось недавно — и что нет

Что изменилось: со 2 января 2025 года ориентиром для «средней рыночной аренды» служит Smart Rental Index, который использует ИИ и систему классификации зданий и охватывает все жилые районы, включая особые зоны развития и свободные зоны (сообщение о запуске, Dubai Media Office). DLD заявил, что будет регулярно обновлять индекс, чтобы он отражал динамику рынка (новость DLD, февраль 2025).

Что не изменилось: вы можете прочитать, что Ejari теперь «автоматически помечает» договоры с арендой выше индекса или что DLD «проверяет» аренду выше индекса. Мы не нашли ни одного опубликованного источника DLD, описывающего такой механизм. Вас обязывает расчёт по Декрету 43/2013 — не больше и не меньше.

Что сделать

1. Перед любым уведомлением о продлении проверьте текущий индекс по объекту (сервис индекса аренды RERA; RERA-калькулятор TenancyDesk мгновенно применяет ступени Декрета 43/2013)
2. Храните датированную запись расчёта, на который вы опирались
3. Если запрашиваемая вами аренда выше диапазона индекса, будьте готовы обосновать её коммерчески — арендаторы могут проверить тот же индекс и проверяют

---

Правило 5 (не новое): споры выигрывают документами, которые у вас уже есть

Реальность

Некоторые чек-листы 2026 года объявляют о «стандартизированных пакетах доказательств» в Центре разрешения арендных споров. Мы не нашли опубликованной программы RDC с таким названием. То, что решает дела, записано в законе уже много лет:

• Договор, зарегистрированный в Ejari. RDC не рассматривает споры по незарегистрированному договору (см. Изменение 1).
• Правильное уведомление для правильного требования. Споры о повышении аренды решаются уведомлением по статье 14 (Правило 3) и расчётом по индексу (Правило 4). Выселение по истечении срока требует уведомления за 12 месяцев, вручённого через нотариуса или заказным письмом, со ссылкой на действительное основание по статье 25(2) — личное использование или использование родственником первой степени, продажа, снос или реконструкция, либо капитальный ремонт (Закон № 33 от 2008 года, статья 25(2)).
• Доказуемый документальный след. История платежей, датированная переписка, акты осмотров с датами.

Что сделать

1. Ведите одну папку на объект: договор + сертификат Ejari, уведомления с доказательствами доставки, график платежей, датированные фото и отчёты
2. Введите фотофиксацию с отметками времени при заселении, осмотрах и выезде
3. Перед подачей дайте юристу проверить дело

Преимущество TenancyDesk

Наш компилятор пакета доказательств для спора автоматически собирает:

• Хронологию событий
• Юридические уведомления с записанным вами вручением
• Историю платежей
• Чек-лист документов

Экспорт в PDF + ZIP — чтобы ваш юрист проверил материалы до подачи в RDC.

---

Ваш чек-лист на 2026 год

В этом месяце

• Проверить статус Ejari по всем действующим договорам
• Отметить все совместные и разделённые сдачи для получения разрешения по Закону 4/2026
• Внести в календарь сроки 90-дневных (статья 14) и 12-месячных (статья 25(2)) уведомлений по каждому договору

При каждом продлении

• Проверить текущий диапазон Smart Rental Index и сохранить датированную запись расчёта
• Направлять письменные уведомления по каналам, оставляющим доказательство доставки
• Обновить записи о жильцах через Dubai REST / Ejari

Постоянно

• Следить за официальными каналами DLD — если сроки или санкции по регистрации жильцов будут формализованы, они появятся именно там
• Вести документацию с отметками времени по всем взаимодействиям

---

Во что на самом деле обходится несоответствие

Только опубликованные последствия:

Общая картина

Дубай делает свой рынок аренды профессиональнее: отдельный закон о совместном жилье, индекс аренды на основе ИИ, записи о проживании внутри Ejari. Арендодатели, которые ведут чистые датированные записи — и знают, какие правила действительно новые, а каким пятнадцать лет, — проводят меньше времени в RDC и больше — продлевая договоры аренды.

---

Чем помогает TenancyDesk

Мы создали TenancyDesk специально для соответствия требованиям аренды в ОАЭ:

• Калькулятор пересмотра аренды: применяет ступени Декрета 43/2013 к цифрам, которые вводит ваша команда
• Пакет доказательств для спора: сборка материалов дела для проверки юристом до подачи

Начните бесплатный пробный период и будьте готовы к тому, что 2026 год требует на самом деле.

---

Опубликовано редакцией TenancyDesk. Пересмотрено в июле 2026 по первоисточникам. По вопросам пишите на compliance@tenancydesk.com