Ejari или Tawtheeq: как регистрируют договоры аренды в ОАЭ (2026)

Обновлено: 14 июля 2026

Ejari — обязательная система регистрации договоров аренды в Дубае, работает под эгидой Земельного департамента Дубая (DLD). Tawtheeq — обязательный аналог в Абу-Даби, оформляется через государственную платформу TAMM. Это две независимые системы с разной правовой базой: договор на дубайскую недвижимость регистрируется в Ejari, на абу-дабийскую — в Tawtheeq. Выбирает не агент и не стороны договора, а расположение объекта. Для практики в 2026 году важны три отличия: кто подаёт на регистрацию (в Дубае — любая из сторон, обычно арендатор; в Абу-Даби — строго собственник или лицензированная управляющая компания), сколько это стоит и какие сервисы «встают», пока договор не зарегистрирован.

Сравнительная таблица

Как устроен Ejari

Ejari (по-арабски «моя аренда») — онлайн-система, созданная RERA для учёта договоров аренды любой недвижимости в эмирате Дубай на основании Закона № 26 от 2007 г. в редакции Закона № 33 от 2008 г. — так его описывает сам DLD в официальном Tenancy Guide.

Юридическое ядро — статья 4 Закона 26/2007 в действующей редакции:

1. Отношения сторон оформляются письменным договором аренды с описанием объекта, цели, срока, арендной платы и собственника.
2. Все договоры аренды подлежат регистрации в RERA. Судебные органы и государственные структуры «не вправе рассматривать какой-либо спор или требование и совершать какие-либо действия по договору аренды, если договор не зарегистрирован» (ст. 4(2) — Tenancy Guide DLD).

Второй пункт — и есть механизм принуждения. Дубаю не нужны инспекторы: незарегистрированный договор просто нельзя использовать. Иск в RDC (создан Декретом № 26 от 2013 г.) не примут, DEWA не переоформит счётчик на арендатора, связанные с жильём госпроцедуры остановятся.

Каналы и тарифы в 2026 году

• Куда подавать: приложение Dubai REST, портал Ejari или лично в Real Estate Services Trustee Centre (DLD).
• Сколько стоит: 100 AED регистрация + 10 AED knowledge fee + 10 AED innovation fee; сверху сбор сервис-партнёра — 55 AED + VAT в приложении (всего ≈ 177,75 AED) или 95 AED + VAT в центре (всего ≈ 220 AED).
• Что на выходе: электронный сертификат регистрации с номером Ejari — его спрашивают DEWA, телеком-провайдеры, школы и визовые процессы.

Как устроен Tawtheeq

Tawtheeq (по-арабски «документирование», «заверение») — система регистрации договоров аренды Абу-Даби; администрирует её Департамент муниципалитетов и транспорта, доступ — через платформу TAMM. Базовый закон об аренде — № 20 от 2006 г.; обязательную регистрацию ввели имплементирующие решения Исполнительного совета (Al Tamimi & Co.).

Главное структурное отличие от Дубая: Tawtheeq ведёт собственник. Сначала владелец (или лицензированная управляющая компания по доверенности) заводит в систему сам объект и его сдаваемые единицы, и только потом регистрирует договоры по этим единицам. Арендатор зарегистрировать договор не может — его задача убедиться, что собственник это сделал (ADREC/DARI).

Тарифы и процесс в 2026 году

• Регистрация объекта: в опубликованном расписании ADREC такого сбора нет. 900 AED разово и 5 AED за сдаваемую единицу встречаются только в гайдах порталов — подтвердить у ведомства не удалось, поэтому считайте их неподтверждёнными и сверяйте на TAMM.
• Регистрация договора: 50 AED в год за новый договор; продление — тоже 50 AED в год.
• Скорость: обычно около одного рабочего дня при полном комплекте документов.

(️ Тарифы меняются, и публикуют их сами ведомства. Перед тем как называть сумму клиенту, сверьте её на официальной странице услуги — DLD для Дубая, ADREC/DARI для Абу-Даби.)

Регистрация в «Tawtheeq» — это то, что открывает коммунальный счёт само: системы TAQA Distribution связаны с реестром с 2015 года. Она же позволяет ссылаться на договор перед госорганами. Без неё арендатор подаёт отдельную заявку на заселение.

Пять отличий, которые важны агенту

1. Кто подаёт. Дубай: любая из сторон, на практике арендатор. Абу-Даби: только собственник или управляющая компания — «арендатор сходил и оформил Tawtheeq» не бывает.
2. Кто платит. В Дубае по рыночной практике Ejari (≈ 178–220 AED) оплачивает арендатор, если в договоре не согласовано иное. В Абу-Даби расходы на регистрацию объекта и договоров несёт собственник; на арендаторе — муниципальные 5% через счета TAQA Distribution.
3. В Абу-Даби сначала регистрируют сам объект. Для собственника с новым фондом это отдельный этап онбординга. В Дубае аналога, с которым сталкивался бы арендатор, нет.
4. Коммуникации — движущая сила в обоих эмиратах, но по-разному. В Абу-Даби связь автоматизирована: системы TAQA Distribution связаны с «Tawtheeq» с 2015 года, поэтому регистрация сама открывает счёт за электричество и воду, а незарегистрированному приходится подавать заявку на заселение.
5. Доступ к спорам. В Дубае ст. 4(2) прямо запрещает судам и госорганам работать с незарегистрированным договором — включая RDC. В Абу-Даби незарегистрированный договор оставляет обе стороны без формальной позиции в арендном споре.

А в остальных эмиратах?

Ejari и Tawtheeq закрывают только Дубай и Абу-Даби. В остальных пяти эмиратах — свои каналы регистрации/заверения:

• Шарджа — заверение договоров в муниципалитете (база обновлена Законом Шарджи № 5 от 2024 г.)
• Аджман — система Tasdeeq
• Рас-эль-Хайма — муниципальная регистрация
• Фуджейра — система EJAAR
• Умм-эль-Кувейн — муниципальная регистрация через смарт-портал эмирата

Агентство, работающее по нескольким эмиратам, имеет дело с семью разными каналами регистрации — у каждого свой орган, тарифы и комплект документов.

FAQ

Можно ли зарегистрировать дубайский договор в Tawtheeq?

Нет. Системы привязаны к эмирату объекта: Ejari — недвижимость в Дубае, Tawtheeq — в Абу-Даби. Где находится объект, там и регистрируют; юрисдикция агентства и сторон роли не играет.

Кто платит за Ejari — арендатор или собственник?

Закон обязывает регистрировать, но не распределяет расходы. По практике дубайского рынка регистрацию оформляет и оплачивает арендатор (≈ 177,75 AED через Dubai REST или ≈ 220 AED в trustee-центре по официальному тарифу DLD), если в договоре не согласовано иное (DLD FAQ).

Без Ejari примут иск в Центре арендных споров (RDC)?

Нет. По ст. 4(2) Закона 26/2007 в редакции Закона 33/2008 суды и госорганы не вправе рассматривать споры по незарегистрированному договору (Tenancy Guide DLD). Регистрация — первый шаг любого арендного иска в Дубае.

Ejari продлевается автоматически при продлении договора?

Нет. Каждый договор продления регистрируется заново — по той же процедуре и тарифам, что и первичная регистрация; у DLD это единая услуга «Register / Renew Rental Contract» (DLD).

Сколько Tawtheeq стоит собственнику в 2026 году?

Сервисный сбор 50 AED за договор для сроков менее четырёх лет, 1% годовой аренды для жилых договоров от четырёх лет и муниципальный сбор 5% годовой аренды для неграждан (минимум 450 AED) на жилых договорах (тарифы ADREC/DARI). ️ Ходящие по гайдам порталов 900 AED за регистрацию объекта и 5 AED за единицу в этом расписании отсутствуют — мы не повторяем их как факт. Перед тем как называть сумму клиенту, сверьте действующее расписание на TAMM.

Незарегистрированный договор недействителен?

Он не ничтожен — но в Дубае по нему нельзя получить ни судебную защиту, ни государственные услуги (ст. 4(2)), а в Абу-Даби он оставляет арендатора вне автоматической связи «Tawtheeq» с коммунальным счётом, и счёт приходится открывать отдельной заявкой на заселение. Именно регистрация превращает подписанный договор в рабочий правовой инструмент.

Как регистрация связана с повышением аренды?

Косвенно, но жёстко. В Дубае допустимое повышение считается по шкале Декрета № 43 от 2013 г. (0%, 5%, 10%, 15% или 20% — в зависимости от того, насколько текущая аренда ниже средней по индексу RERA), а о смене арендной платы или условий сторона обязана уведомить другую минимум за 90 дней до истечения договора (ст. 14 в действующей редакции) (тексты — Tenancy Guide DLD). И индекс, и спор о повышении предполагают зарегистрированный договор.

Источники

• DLD — услуга «Register / Renew Rental Contract» (тарифы, документы, каналы)
• Официальный Tenancy Guide DLD (включает тексты Закона 26/2007, Закона 33/2008, Декрета 43/2013)
• Закон № 26 от 2007 г. — портал законодательства Дубая (первичный текст)
• TAMM — Lease Registration Guidelines (официальный портал Абу-Даби)
• Al Tamimi & Co. — требования к регистрации договоров аренды в Абу-Даби
• DLD — регистрация/продление договора аренды (Ejari) с опубликованным тарифом
• ADREC/DARI — кто может подать договор аренды в Абу-Даби
• Правительство ОАЭ — аренда жилья в ОАЭ (housing fee и муниципальный сбор)
• DLD — частые вопросы (на ком ответственность за регистрацию Ejari)

---

Материал носит справочный характер для специалистов рынка аренды ОАЭ и не является юридической консультацией. Тарифы и процедуры меняются — перед консультацией клиента сверяйте цифры на официальных ресурсах DLD и TAMM.

Для агентств, ведущих сделки в нескольких эмиратах: TenancyDesk отслеживает сроки регистрации по каждому эмирату в привязке к таймлайну сделки и собирает пакеты документов для подачи на Ejari и Tawtheeq. Сама регистрация выполняется через официальные каналы (Dubai REST, портал Ejari, TAMM) — платформа готовит пакет к подаче, но с государственными системами не интегрирована.