إنشاء صفقة إيجار جديدة: دليل شامل

إنشاء صفقة إيجار في TenancyDesk يشمل كل ما تحتاجه لإتمام معاملة إيجارية متوافقة مع قوانين الإمارات. يرشدك هذا الدليل عبر كل حقل، موضحاً المطلوب وسببه.

قبل أن تبدأ

المستندات التي ستحتاجها:

• Emirates ID للمستأجر (أمامي + خلفي، مسح ضوئي ملون)
• جواز سفر المستأجر (صفحة الصورة)
• تأشيرة إقامة المستأجر في الإمارات
• Emirates ID أو جواز سفر المالك
• سند الملكية (أحدث نسخة من دائرة الأراضي والأملاك في دبي)
• فاتورة DEWA (لرقم المبنى)
• عقد الإيجار الموقّع

الوقت المطلوب: 12 دقيقة (الصفقة الأولى)، 6 دقائق (الصفقات اللاحقة مع AI)

---

الخطوة 1: بدء صفقة جديدة

المسار: لوحة التحكم ← انقر على زر "صفقة جديدة" (أعلى اليمين)

اختيار نوع الصفقة:

• إيجار جديد ← اختر هذا لعقود الإيجار لأول مرة
• تجديد (يُستخدم عند تمديد عقد قائم)
• إنهاء (يُستخدم عند إنهاء الإيجار مبكراً)

لماذا هذا مهم: يحدد نوع الصفقة مراحل سير العمل وفحوصات الامتثال. الإيجارات الجديدة لديها متطلبات مستندات أشد من التجديدات.

انقر "متابعة" ← يتم إنشاء الصفقة في حالة المسودة مع معرّف فريد (مثال: DEAL-2026-001234)

---

الخطوة 2: معلومات العقار

الحقول الأساسية:

اسم المبنى: Marina Heights Tower

• استخدم الاسم الرسمي للمبنى من سند الملكية
• الاتساق مهم لمطابقة الإيجاري

رقم الوحدة: 1205

• الرقم الدقيق للوحدة من سند الملكية
• أدرج الطابق إذا كان المبنى يستخدم صيغة طابق-وحدة (مثال: 12-05)

المجتمع/المنطقة: Dubai Marina

• اختر من القائمة المنسدلة (مسبقة التعبئة بمجتمعات دبي)
• يُستخدم للبحث في مؤشر الإيجارات من RERA

DEWA Premise Number: 1234567890

• حقل حاسم - 10 أرقام من فاتورة DEWA
• صيغة خاطئة = رفض 100% من الإيجاري
• أين تجده: الزاوية العلوية اليمنى من فاتورة DEWA تحت عنوان "Premise Number"

نوع العقار: شقة غرفة واحدة

• الخيارات: استوديو، غرفة واحدة، غرفتين، 3 غرف، فيلا، تاون هاوس، مكتب، تجاري
• يؤثر على حساب مؤشر الإيجار

التأثيث: غير مفروش

• الخيارات: مفروش، شبه مفروش، غير مفروش
• يؤثر على نطاق الإيجار المتوقع

نصيحة احترافية: التقط صورة لفاتورة DEWA واحتفظ بها في مستندات الصفقة. ستحتاجها عدة مرات أثناء إجراءات الإيجاري.

---

الخطوة 3: شروط الإيجار

الإيجار السنوي: AED 95,000

• أدخل المبلغ السنوي الإجمالي
• سيقوم TenancyDesk بحساب تقسيم الدفعات

تاريخ بداية العقد: 1 يناير 2026

• يجب أن يكون تاريخاً مستقبلياً أو اليوم (لا يمكن أن يكون في الماضي)
• يحدد مواعيد جدول الدفع

مدة العقد: 12 شهراً

• مدة الإيجار القياسية في الإمارات
• الخيارات: 6 أشهر (نادر)، 12 شهراً (قياسي)، 24 شهراً، 36 شهراً

عدد الشيكات: 4

• كم عدد الدفعات في السنة
• الشائع: 1 (سنوي)، 2 (نصف سنوي)، 4 (ربع سنوي)، 12 (شهري)
• النظام يحسب تلقائياً: AED 95,000 ÷ 4 = AED 23,750 لكل شيك

مواعيد الدفع المُولّدة تلقائياً:

• الشيك 1: 1 يناير 2026 - AED 23,750
• الشيك 2: 1 أبريل 2026 - AED 23,750
• الشيك 3: 1 يوليو 2026 - AED 23,750
• الشيك 4: 1 أكتوبر 2026 - AED 23,750

تأمين الضمان: AED 5,000

• المعتاد: 5-10% من الإيجار السنوي
• يُحتفظ به كضمان ضد الأضرار
• يجب إعادته خلال 14 يوماً من الخروج (قانون الإمارات)

فحص الامتثال لـ RERA: إذا كان هناك إيجار سابق لهذا العقار، يتحقق النظام:

• هل زيادة الإيجار ضمن الحدود المسموحة من RERA؟ (المرسوم 43/2013)
• أخضر = متوافق، أصفر = على الحدود، أحمر = زيادة غير قانونية

---

الخطوة 4: إضافة المستأجر

انقر "إضافة مستأجر" ← خياران:

الخيار أ: الإدخال اليدوي

1. الاسم الكامل: Omar Mohammed Khalid
2. Emirates ID: 784-2025-1234567-8
3. الجنسية: الإمارات العربية المتحدة
4. تاريخ الميلاد: 1990-05-15
5. الجوال: +971 50 123 4567
6. البريد الإلكتروني: ahmed.m@email.com

الخيار ب: الاستخراج بالذكاء الاصطناعي (مُوصى به)

1. انقر "رفع Emirates ID"
2. اختر صورة الوجه الأمامي ← فعّل "AI Extract Data"
3. ارفع صورة الوجه الخلفي ← فعّل
4. النظام يملأ جميع الحقول تلقائياً
5. راجع الحقول المُستخرَجة وأكّدها
6. الوقت: 30 ثانية مقابل 3 دقائق يدوياً

معلومات توظيف المستأجر (اختيارية لكن مُوصى بها):

• صاحب العمل: Emirates NBD
• المسمى الوظيفي: مدير أول
• الدخل الشهري: AED 25,000
• السبب: يساعد في حال نشوء نزاعات، يُظهر القدرة على الدفع

إضافة مستأجرين إضافيين (إن وُجد):

• انقر "+ إضافة مستأجر آخر" للعقود المشتركة
• الشائع: الأزواج المتزوجون على نفس العقد

---

الخطوة 5: إضافة مالك العقار

نفس العملية كما للمستأجر:

الإدخال اليدوي أو بالذكاء الاصطناعي:

• الاسم الكامل: Emaar Properties PJSC
• Emirates ID: 784-2020-9876543-2 (إذا كان فرداً)
• الرخصة التجارية: 123456 (إذا كانت شركة)
• الجوال: +971 4 123 4567
• البريد الإلكتروني: leasing@emaar.ae

تفاصيل بنك المالك (للدفعات):

• البنك: Emirates NBD
• رقم الحساب: AE07033400012345678901
• IBAN: AE070334000123456789012
• اسم المستفيد: Emaar Properties PJSC

لماذا هذا مهم: إذا كنت تدير تحصيل الإيجار، فإن وجود التفاصيل المصرفية في النظام يُبسط معالجة الدفعات.

---

الخطوة 6: رفع المستندات

اذهب إلى تبويب "المستندات"

قائمة المستندات المطلوبة:

من المستأجر: Emirates ID (أمامي) - PDF أو JPG، ملون، ساري المفعول Emirates ID (خلفي) - يُظهر تاريخ الانتهاء جواز السفر (صفحة الصورة) - يجب أن يتطابق مع الاسم على الهوية تأشيرة الإمارات - تأشيرة إقامة سارية العقد (موقّع) - جميع الصفحات، مُوقّعة بالأحرف الأولى

من المالك: Emirates ID أو جواز السفر - إثبات الهوية سند الملكية - أحدث نسخة من DLD

مستندات العقار: فاتورة DEWA - للتحقق من رقم المبنى مخطط الطابق (اختياري) - مفيد للمعاينات

كيفية الرفع:

1. انقر "+ رفع مستند"
2. اختر نوع المستند من القائمة المنسدلة
3. اختر الملف (حد أقصى 10MB، PDF/JPG/PNG)
4. فعّل "AI Extract Data" إن أمكن
5. انقر رفع

الاستخراج بالذكاء الاصطناعي يعمل على:

• Emirates ID ← يستخرج الاسم، رقم الهوية، الجنسية، تاريخ الميلاد، تاريخ الانتهاء
• جواز السفر ← يستخرج رقم الجواز، تاريخ الإصدار، تاريخ الانتهاء
• التأشيرة ← يستخرج نوع التأشيرة، الكفيل، تاريخ الانتهاء
• سند الملكية ← يستخرج رقم القطعة، المساحة، اسم المالك

تتبع حالة المستندات:

• علامة خضراء = تم الرفع والتحقق
• تحذير أصفر = المستند ينتهي خلال 30 يوماً
• X أحمر = مفقود أو منتهي الصلاحية

---

الخطوة 7: مراجعة جاهزية الإيجاري

انقر على تبويب "Ejari"

درجة الجاهزية: 85/100 (أصفر - شبه جاهز)

ما يمنع الوصول إلى 100/100:

• مفقود: تأشيرة المستأجر (15 نقطة)
• ️ تحذير: Emirates ID للمستأجر تنتهي خلال 45 يوماً (فكّر في التجديد)

الإجراءات المطلوبة:

1. اطلب نسخة التأشيرة من المستأجر
2. ارفع التأشيرة ← الدرجة تقفز إلى 100/100
3. الحالة الخضراء = جاهز للتقديم

العوائق الشائعة:

• صيغة رقم DEWA غير صالحة (20 نقطة)
• تأشيرة المستأجر مفقودة (15 نقطة)
• Emirates ID منتهية الصلاحية (15 نقطة)
• عقد غير موقّع (25 نقطة)
• سند ملكية مفقود (25 نقطة)

عملية تقديم الإيجاري (عند الجهوزية):

1. انقر "تنزيل حزمة التقديم"
2. تحصل على ملف ZIP بجميع المستندات المنظمة
3. قم بزيارة مركز طباعة معتمد
4. ادفع AED 220 (RERA) + رسوم الطباعة
5. احصل على شهادة الإيجاري
6. ارفع الشهادة على TenancyDesk ← تُعلّم الصفقة كمكتملة

---

الخطوة 8: ضبط تذكيرات الدفع

اذهب إلى تبويب "المدفوعات"

تفعيل الأتمتة:

• فعّل "تذكيرات الدفع" ← تشغيل
• جدول التذكير:
  • 7 أيام قبل تاريخ الاستحقاق
  • يوم واحد قبل تاريخ الاستحقاق
  • في تاريخ الاستحقاق
  • يوم واحد بعد (إذا لم يُسجّل الاستلام)
  • 3 أيام بعد
  • 7 أيام بعد

طريقة التوصيل:

• البريد الإلكتروني
• WhatsApp (إذا كان التكامل مفعّلاً)
• SMS (اختياري)

تسجيل استلام الدفعات: عندما يدفع المستأجر ← انقر "تسجيل الاستلام" ← أدخل تاريخ الدفع والطريقة

تتبع التأخير في الدفع: النظام يُعلّم تلقائياً:

• أصفر: تأخير 1-3 أيام
• برتقالي: تأخير 4-7 أيام
• أحمر: تأخير 8+ أيام

---

قائمة التحقق من النجاح

بعد إنشاء الصفقة، تحقق من:

• تفاصيل العقار مكتملة (خاصة رقم DEWA)
• شروط الإيجار دقيقة (الإيجار، التواريخ، الشيكات)
• معلومات المستأجر مكتملة
• معلومات المالك مكتملة
• جميع المستندات المطلوبة تم رفعها
• درجة الإيجاري 100/100 أو في المسار الصحيح
• تذكيرات الدفع مفعّلة

الخطوة التالية:

1. انقل الصفقة عبر المراحل مع تقدم العمل
2. تواصل مع المستأجر عبر الرسائل المدمجة
3. تتبع المهام والمواعيد النهائية
4. قدّم الإيجاري عندما يكون جاهزاً
5. راقب تحصيل المدفوعات

متوسط الوقت لإكمال الإيجاري: 7-10 أيام (المعيار في القطاع: 14-18 يوماً)