创建您的第一个租赁交易：完整分步指南

欢迎来到TenancyDesk交易创建 - 您管理租赁交易生命周期的指挥中心。本指南将引导您完成从初始创建到Ejari准备的每个步骤。

您将完成的任务

完成本指南后，您将拥有：

• 创建的完整租赁交易
• 配置的物业、租户和房东详细信息
• 设置的财务条款和付款计划
• 完成的合规检查（RERA租金指数、Ejari准备）
• 准备上传文档并生成合同

预计时间：首次15-20分钟，之后每笔交易5-7分钟

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开始之前

先决条件：

1. 公司资料已完成（包括RERA ORN）
2. 至少一位团队成员已邀请
3. 基本文件已准备好（将在整个过程中上传）

您需要的信息：

• 物业地址和详细信息
• 租户全名和Emirates ID
• 房东联系信息
• 年租金金额（AED）
• 合同开始日期

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步骤1：点击"创建交易"

从任何位置访问交易创建：

1. 仪表板 → 大蓝色按钮"创建交易"
2. 交易 → 右上角"+ 新交易"
3. 键盘快捷键：Cmd+N (Mac) / Ctrl+N (Windows)

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步骤2：选择交易类型

TenancyDesk支持3种主要交易类型：

新租约（最常见）

何时使用：

• 租户首次租赁物业
• 物业之前未租赁（或前租户已搬出）
• 您正在签署全新的12个月合同

包含的内容：

• 完整的租户入职（Emirates ID、护照、签证）
• 新的Ejari注册（首次）
• Security deposit collection
• Complete document package

示例：Ahmed Mohammed正在迪拜码头租一套1卧室公寓，为期12个月，从2025年2月1日开始。

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续约

何时使用：

• 同一租户在同一物业续租
• 之前的合同即将到期或已到期
• 可能有租金增加（必须符合RERA限制）

包含的内容：

• 更新的租户文件（如果需要）
• Ejari续签（而非新注册- 更便宜）
• RERA租金指数检查（如果租金增加）
• 新的付款计划

示例：Fatima Ali已租赁JLT的工作室11个月。她想续签12个月，租金从AED 50,000增加到AED 55,000（需要RERA检查）。

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销售（商业物业）

何时使用：

• 出售商业物业（办公室、商店、仓库）
• 销售租赁权（罕见）
• 物业转让

包含的内容：

• 买方/卖方详细信息
• 购买价格和付款条款
• NOC从开发商/所有者协会
• 产权转移追踪

注意：TenancyDesk专门从事租赁。对于销售，我们建议使用专用的销售CRM。

本指南重点：新租约（最常见的场景）

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步骤3：物业详细信息

3A. 输入物业地址

1. 在物业地址字段中开始输入
2. TenancyDesk自动完成从：
   • 您以前的交易（如果您之前使用过此物业）
   • Dubai Land Department数据库
   • Google Places API

示例地址：

单元1205，海滨大厦
迪拜码头
迪拜，阿联酋

提示：精确性很重要！地址必须与所有权证书完全匹配才能进行Ejari提交。

3B. 物业详细信息

从所有权证书填写（如果有）：

• 地块号：从所有权证书（例如："373-2156"）
• 建筑号：DEWA建筑号（例如："50012"）
• 单元号：公寓/办公室号（例如："1205"）

如果没有所有权证书：现在留空 - 您稍后可以在收到房东的所有权证书后更新。

3C. 物业类型

从下拉菜单中选择：

• 公寓（最常见 - 迪拜住宅租赁的85%）
• 别墅（豪华住宅）
• 联排别墅（3-4卧室家庭）
• 工作室（单间公寓）
• 办公室（商业）
• 商店（零售空间）
• 仓库（工业）

为什么重要：物业类型决定：

• 所需文档（别墅需要NOC从社区）
• Ejari费用（商业vs住宅）
• 合规检查（商业物业有不同规则）

3D. DEWA号码

什么是DEWA号码：

• 迪拜水电局建筑/单元标识符
• 8位数字格式："12345678"

在哪里找到：

• 当前DEWA账单（右上角）
• 以前的Ejari证书
• 物业的DEWA电表
• 询问房东/物业经理

为什么需要：Ejari注册需要DEWA号码。没有它，您的提交将被拒绝。

如果没有：现在留空，稍后添加（在上传文档阶段之前）。

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步骤4：租户详细信息

4A. 个人租户

基本信息：

1. 全名：与Emirates ID完全匹配

   • 示例："Omar Mohammed Khalid"
   • 重要：姓名必须与Emirates ID上的完全匹配（Ejari将拒绝不匹配）

2. Emirates ID号码：

   • 格式："784-XXXX-XXXXXXX-X"（15位数字，带破折号）
   • TenancyDesk自动格式化

3. 国籍：从200+国家列表中选择

4. 出生日期：从Emirates ID（自动填充如果上传）

联系详细信息：

• 手机号码：+971 5X XXX XXXX（强制）
• 电子邮件：用于交易门户邀请和合同签署
• 备用电话：家庭/办公室号码（可选）

就业信息（可选但推荐）：

• 雇主：公司名称
• 职位：职位头衔
• 每月工资：用于租金支付能力检查
  • 经验法则：租金不应超过工资的30%

示例租户：

姓名：Omar Mohammed Khalid
Emirates ID：784-1988-1234567-1
国籍：阿联酋
手机：+971 50 123 4567
电子邮件：ahmed.mohammed@email.com
雇主：Emirates NBD
工资：AED 18,000/月

4B. 企业租户（公司）

额外必需字段：

• 公司名称：官方注册名称
• 营业执照号：DED/自由区号码
• 营业执照到期：必须在租约期间有效
• 授权签署人：代表公司签署的人员
  • 姓名、职位、Emirates ID
  • 需要董事会决议授予签署权限

文档要求（稍后上传）：

• 营业执照副本（认证）
• 组织章程大纲（MOA）
• 董事会决议授权签署
• 授权签署人的Emirates ID

示例公司租户：

公司名称：Summit Trading LLC
执照号：CN-1234567
执照到期：2026年12月31日
授权人：Mohammed Ali Hassan
职位：总经理
Emirates ID：784-1975-2234567-2

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步骤5：房东详细信息

5A. 个人房东

基本信息：

• 全名：必须与所有权证书完全匹配
  • 示例："Khalid Ibrahim Rahman"
• 护照号码：如果是外籍人士
• Emirates ID：如果是阿联酋居民
• 国籍：从列表中选择

联系详细信息：

• 手机号码：用于通知和批准
• 电子邮件：用于合同和付款更新

银行详细信息（用于租金付款）：

• 银行名称：在阿联酋（例如："Emirates NBD"）
• 账户号码：14-18位数字
• IBAN：以"AE"开头（例如："AE070331234567890123456"）
• SWIFT代码：用于国际（例如："EBILAEAD"）

5B. 企业房东（拥有公司）

公司信息：

• 公司名称：拥有公司官方名称
• 营业执照号：来自DED/自由区
• 授权代表：为公司签署的人员

文档要求（稍后）：

• 营业执照
• 所有权证书（公司名称）
• 董事会决议授权租赁

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步骤6：财务条款

6A. 租金金额

年租金（AED）：

• 输入全年总额
• TenancyDesk自动计算每期

示例：AED 85,000/年

市场范围（2025年迪拜）：

• 工作室：AED 35,000 - 65,000
• 1卧室：AED 60,000 - 120,000
• 2卧室：AED 90,000 - 180,000
• 3卧室：AED 120,000 - 250,000
• 别墅：AED 200,000 - 500,000+

RERA租金指数检查： TenancyDesk自动检查您的租金是否合法（如果续约/增加）：

• 如果低于RERA基准 → 允许任何金额
• 如果高达+5% → 允许5%增长
• 如果高达+10% → ️ 允许10%增长
• 如果高达+15% → ️ 允许15%增长
• 如果高达+20% → ️ 允许20%增长
• 如果>+20% → 非法！阻止，除非Manager覆盖

6B. Security Deposit（押金）

标准金额：

• 住宅：通常5%的年租金
  • AED 85,000租金 = AED 4,250押金
• 商业：通常10%的年租金

何时收取：

• 在签署合同之前或同时
• 在第一笔租金付款之前

退款：

• 在租约结束时，减去损坏赔偿
• 必须在租户搬出后30天内退还（根据法律）

6C. 代理佣金

标准佣金率（迪拜）：

• 5%的年租金（最常见）
• 一些机构收取固定费用

谁支付：

• 传统上由房东支付
• 有时50/50分摊（租户和房东各2.5%）
• 在合同中明确说明

示例：

年租金：AED 85,000
佣金率：5%
佣金：AED 4,250（房东支付）

在TenancyDesk中：

• 输入佣金%或固定金额
• 选择谁支付（房东/租户/分摊）
• 系统跟踪佣金状态（待定/已支付）

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步骤7：付款计划

UAE租赁付款有多种结构。选择最适合您的租户和房东的结构。

选项1：1张支票（全额预付）

如何运作：

• 租户在开始日期支付全部年租金
• 一张AED 85,000的支票

优点：

• 房东：立即现金流，无收款风险
• 简单（无需跟踪多张支票）

缺点：

• 租户：巨额预付（大多数租户负担不起）
• 在迪拜不常见（<5%的租约）

选项2：2张支票（半年一次）

如何运作：

• 租户在租约期间支付2笔等额款项
• 每张支票AED 42,500（租约开始和6个月）

优点：

• 租户和房东之间的平衡
• 租户的中等财务负担

缺点：

• 仍然需要大笔半年一次的付款

在迪拜的流行度：~15%的租约

选项3：4张支票（季度）- 最常见

如何运作：

• 租户每3个月支付一次
• 每张支票AED 21,250（租约开始，3月，6月，9月）

优点：

• 迪拜最受欢迎（~60%的租约）
• 租户可管理（每季度一次）
• 房东频繁现金流

缺点：

• 需要追踪4张支票
• 房东等待全额付款12个月

示例时间表（开始日期2025年2月1日）：

选项4：6张支票（双月）

如何运作：

• 租户每2个月支付一次
• 每张支票AED 14,167（双月）

优点：

• 租户更灵活
• 比季度更频繁的现金流

缺点：

• 更多的支票管理
• 在迪拜不太常见（~10%）

选项5：12张支票（每月）- 新趋势2025

如何运作：

• 租户每月支付
• 每张支票/转账AED 7,083

新2025选项：

• Keyper集成：月付通过信用卡/借记卡
• Property Finder partnership：月付现可用
• UAEDDS（阿联酋中央银行直接借记系统）

优点：

• 租户：更易于管理的每月金额
• 符合全球租赁标准

缺点：

• 房东：等待全年付款
• 更多的管理开销（12笔付款跟踪）

采用：增长趋势（2025年~15%，高于2024年的<1%）

TenancyDesk支持的付款方式

• 后付支票（传统） - 1, 2, 4, 6, 12张支票
• 银行转账（即时/预定）
• 信用卡/借记卡（通过Keyper集成）
• 现金（收据跟踪）

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步骤8：合同日期和期限

开始日期：

• 租约何时开始
• 租户何时获得钥匙
• 第一笔付款到期

示例：2025年2月1日

结束日期：

• 自动计算（开始 + 期限）
• 可以手动调整

合同期限：

• 12个月（标准 - 迪拜90%的租约）
• 6个月（短期租赁 - 罕见，费用更高）
• 24个月（长期 - 罕见，可能有折扣）

迪拜法律规定：最短租约期限为6个月。少于6个月=酒店许可证（不同规则）。

宽限期（可选）：

• 租户可以在不支付额外租金的情况下占用的天数
• 示例：7天免费（用于搬入/油漆）

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步骤9：文档上传（初始）

在此阶段，上传您已有的任何文档：

来自租户（如果可用）：

• Emirates ID（双面扫描）
• 护照照片页
• 签证页

来自房东：

• 所有权证书（关键！）
• 护照（如果不是阿联酋国民）

TenancyDesk AI提取： 上传时，我们的AI自动从文档中提取数据：

• Emirates ID → 姓名、ID号、到期
• 护照 → 号码、国籍、到期
• 所有权证书 → 地块/建筑/单元号、业主姓名

自动填充字段：提取的数据自动填充到交易表单 - 零手动输入！

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步骤10：合规检查

TenancyDesk自动对每笔交易进行15+次合规检查。

10A. RERA租金指数检查

如果这是续约或租金增加：

系统检查：

1. 上一次租金金额（来自以前的Ejari）
2. 新租金金额（您输入的）
3. RERA基准（来自Dubai Land Department数据库）
4. 计算允许的增长

示例：

旧租金：AED 80,000
新租金：AED 88,000
增长：+10%
RERA基准：AED 75,000（相似单元）
新租金 vs 基准：+17.3%

结果： 允许（在20%上限内）

如果超出上限：

• 交易被阻止（"Compliance Violation"状态）
• Manager可以覆盖（带理由）
• 审计日志记录覆盖

10B. Ejari准备分数

TenancyDesk计算Ejari准备分数（0-100）：

分数组成部分：

• RERA ORN有效（+20分）
• 所有必需文档已上传（+30分）
• 文档有效且未过期（+20分）
• 所有字段已完成（+15分）
• 财务条款正确（+10分）
• 名称匹配所有权证书（+5分）

分数范围：

• 90-100： 准备提交Ejari（最小拒绝风险）
• 70-89：️ 几乎准备好（缺少次要项目）
• 50-69：️ 更多工作需要（缺少关键文档）
• 0-49： 未准备好（主要问题）

示例：

Ejari准备：85/100 ️

缺少：
- 租户签证页（-10分）
- 房东护照（-5分）

行动：上传这2份文档 → 100/100 

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步骤11：审查和保存

最终审查清单：

• 物业地址正确（与所有权证书匹配）
• 租户姓名与Emirates ID匹配
• 房东姓名与所有权证书匹配
• 租金金额正确（检查两次！）
• 付款计划对租户/房东有意义
• 开始/结束日期正确
• DEWA号码输入（如果可用）

点击"保存草稿"：

• 您的交易已创建！
• 状态："草稿"
• 您可以稍后编辑

或点击"保存并激活"：

• 如果所有文档已准备好
• 将交易移至"文档待处理"阶段
• 发送邀请给租户到交易门户

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后续步骤

恭喜！您的第一笔交易已创建。以下是接下来要做的：

立即行动

1. 上传缺失的文档：

   • 转到文档标签
   • 上传租户Emirates ID、护照、签证
   • 上传房东所有权证书、护照
   • TenancyDesk AI提取数据并验证

2. 生成租赁合同：

   • 点击合同标签
   • 点击"生成合同"
   • 系统使用交易数据预填4页合同
   • 审查、自定义（如果需要）、下载PDF

3. 邀请租户到交易门户：

   • 点击门户标签
   • 点击"发送邀请"
   • 租户收到带安全链接的电子邮件
   • 他们可以上传文档、查看进度、签署合同

接下来的7天

1. 收集所有文档（通过门户或手动上传）
2. 验证文档（TenancyDesk AI自动标记问题）
3. 生成并发送合同以供双方签署
4. 收取首期租金付款（第1张支票）
5. 准备Ejari提交（自动化流程）
6. 提交到Dubai Land Department
7. 激活DEWA并开始租约

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常见问题

Q：如果我没有所有文档怎么办？ A：没关系！保存为"草稿"并稍后上传文档。交易门户使从租户收集文档变得容易。

Q：我可以创建交易后编辑租金吗？ A：是的，在"草稿"阶段。一旦合同生成，重大更改需要新交易。

Q：如果租户的Emirates ID即将到期怎么办？ A：TenancyDesk将标记（"文档即将到期"）。租户需要先续签，然后才能注册Ejari。

Q：我可以为房东有多处物业创建多笔交易吗？ A：是的！从"各方"管理重用房东。每处物业=一笔新交易。

Q：TenancyDesk如何计算Ejari准备分数？ A：基于15项检查（RERA ORN、文档完整性、有效性、名称匹配、字段完成）。90+ = 准备好！

Q：如果合规检查阻止我的交易怎么办？ A：Manager可以覆盖带理由。所有覆盖都记录在审计日志中。

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专业提示

更快的交易创建（5分钟）：

1. 从模板创建（Settings → Templates → Deal Templates）
2. 从现有交易复制（交易 → 操作 → 复制）
3. 从Excel/CSV批量导入（交易 → 导入 → 上传）

避免常见错误：

• 地址拼写错误（必须与所有权证书匹配）
• 姓名不匹配（租户vs ID，房东vs所有权证书）
• 过期文档（<30天剩余= Ejari拒绝）
• 缺少DEWA号码（Ejari阻止）
• 非法租金增长（>20% RERA上限）

最佳实践：

• 尽早上传所有文档
• 使用交易门户（租户自助上传）
• 设置自动提醒（支票到期日）
• 定期检查合规分数
• 生成前审查合同

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您现在已准备好创建无限交易！每笔交易都会变得更快，因为TenancyDesk会记住您的房东、物业和偏好。

系统优势总结：

• 自动数据提取减少输入时间90%以上
• 实时合规检查避免法律风险和罚款
• 集成交易门户提升客户体验满意度
• 智能提醒确保无遗漏关键日期截止

下一步：探索交易工作流阶段以了解您的交易从草稿到完成的整个过程。