الفرق بين إيجاري وتوثيق: دليل تسجيل عقود الإيجار في الإمارات (2026)

آخر تحديث: 14 يوليو 2026

«إيجاري» هو نظام التسجيل الإلزامي لعقود الإيجار في إمارة دبي وتشرف عليه دائرة الأراضي والأملاك، بينما «توثيق» هو النظام الإلزامي المقابل في إمارة أبوظبي ويُدار عبر منصة «تم» الحكومية. النظامان منفصلان تمامًا ويستندان إلى قانونين مختلفين: العقار الواقع في دبي يُسجَّل عقده في إيجاري، والعقار الواقع في أبوظبي يُسجَّل عقده في توثيق — موقع العقار هو الذي يحدد النظام، لا مكان إقامة المالك أو المستأجر أو الوسيط. أهم الفروق العملية في 2026: من يسجّل العقد (في دبي يمكن لأي من الطرفين، وعمليًا يقوم المستأجر بذلك غالبًا؛ وفي أبوظبي التسجيل حصريًا على المالك أو شركة إدارة العقارات المرخصة)، وقيمة الرسوم، والخدمات التي تتوقف إذا لم يُسجَّل العقد.

جدول المقارنة السريع

ما هو إيجاري؟

إيجاري هو البرنامج الإلكتروني الذي طورته «ريرا» لقيد عقود إيجار جميع أنواع العقارات في إمارة دبي، استنادًا إلى القانون رقم (26) لسنة 2007 وتعديلاته بالقانون رقم (33) لسنة 2008 — وهذا هو التعريف الوارد في دليل الإيجارات الرسمي الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك.

جوهر النظام هو المادة (4) من القانون 26/2007 بصيغتها المعدَّلة:

1. تُنظَّم العلاقة بين المؤجر والمستأجر بعقد إيجار مكتوب يحدد العقار والغرض والمدة والأجرة واسم المالك.
2. تُسجَّل جميع عقود الإيجار لدى «ريرا»، ولا يجوز للجهات القضائية والدوائر والهيئات والمؤسسات الحكومية النظر في أي نزاع أو مطالبة أو اتخاذ أي إجراء متعلق بعقد إيجار ما لم يكن مسجلًا (المادة 4/2 — دليل الإيجارات الرسمي).

هذه الفقرة الثانية هي أداة الإلزام الفعلية: العقد غير المسجَّل لا يمكن الاستناد إليه أمام مركز فض المنازعات الإيجارية (المنشأ بالمرسوم رقم 26 لسنة 2013)، و«ديوا» لا تنقل العداد باسم المستأجر، وتتعطل المعاملات الحكومية المرتبطة بالسكن.

قنوات التسجيل والرسوم في 2026

• القنوات: تطبيق دبي ريست، أو نظام إيجاري إلكترونيًا، أو حضوريًا في مراكز الخدمات العقارية المعتمدة (الصفحة الرسمية).
• الرسوم: 100 درهم تسجيل + 10 دراهم رسم معرفة + 10 دراهم رسم ابتكار، يُضاف إليها رسم مزوّد الخدمة: 55 درهمًا + الضريبة عبر التطبيق، أو 95 درهمًا + الضريبة في المراكز.
• الناتج: شهادة قيد العقد الإلكترونية برقم إيجاري — وهو الرقم الذي تطلبه «ديوا» وشركات الاتصالات والمدارس ومعاملات الإقامة.

ما هو توثيق؟

توثيق هو نظام تسجيل عقود الإيجار في إمارة أبوظبي، تديره دائرة البلديات والنقل ويُتاح عبر منصة تم. الإطار القانوني للعلاقة الإيجارية هو القانون رقم (20) لسنة 2006، وجاء إلزام التسجيل بقرارات المجلس التنفيذي المنفِّذة (الطماوي وشركاه).

الفرق البنيوي عن دبي: توثيق نظام يقوده المالك. فالمالك (أو شركة إدارة العقارات المرخصة بموجب وكالة) يسجّل العقار نفسه ووحداته القابلة للتأجير أولًا، ثم يسجّل كل عقد إيجار على تلك الوحدات. المستأجر لا يستطيع التسجيل بنفسه، ودوره التحقق من أن المالك أتمّه (بروبرتي فايندر).

الرسوم والإجراء في 2026

• تسجيل العقار: 900 درهم لكل عقار + 5 دراهم لكل وحدة قابلة للتأجير — تكلفة على المالك لمرة واحدة.
• تسجيل العقد: 50 درهمًا سنويًا لكل عقد جديد، والتجديد كذلك 50 درهمًا سنويًا.
• مدة الإنجاز: عادة خلال يوم عمل واحد تقريبًا عند اكتمال المستندات.

(الأرقام وفق دليلي بروبرتي فايندر وبيوت لعام 2026؛ تحقَّق دائمًا من جدول الرسوم الساري على منصة تم قبل إفادة العميل.)

وكما في دبي، فإن جزاء عدم التسجيل عملي بالدرجة الأولى: لا توصيل كهرباء وماء من «ADDC»، ولا رخصة تجارية على عقار تجاري، ولا اعتداد بالعقد في قنوات منازعات الإيجار.

خمسة فروق عملية يحتاجها الوسيط العقاري

1. من ينفّذ التسجيل: في دبي أي من الطرفين (وغالبًا المستأجر)؛ في أبوظبي المالك أو شركة الإدارة حصرًا.
2. من يدفع: العرف في دبي أن المستأجر يتحمل رسوم إيجاري (≈ 178–220 درهمًا) ما لم يُتفق على غير ذلك؛ وفي أبوظبي يتحمل المالك رسوم تسجيل العقار والعقود، بينما يدفع المستأجر رسم البلدية 5٪ عبر «ADDC».
3. في أبوظبي يُسجَّل العقار قبل العقد: خطوة إعداد حقيقية للملاك أصحاب المخزون الجديد، ولا مقابل لها أمام المستأجر في دبي.
4. منطق الإلزام واحد والمرفق مختلف: بلا إيجاري لا «ديوا»، وبلا توثيق لا «ADDC» — توصيل المرافق هو المحرك الفوري للتسجيل في الإمارتين.
5. باب المنازعات: في دبي تمنع المادة 4/2 صراحةً نظر أي نزاع على عقد غير مسجَّل، بما يشمل مركز فض المنازعات الإيجارية؛ وفي أبوظبي يبقى الطرفان بلا مركز قانوني رسمي في قنوات النزاع.

وماذا عن بقية الإمارات؟

إيجاري وتوثيق يغطيان دبي وأبوظبي فقط. ولكل إمارة أخرى قناة تسجيل أو تصديق خاصة بها:

• الشارقة — تصديق عقود الإيجار لدى البلدية (الإطار محدَّث بالقانون رقم 5 لسنة 2024)
• عجمان — نظام «تصديق»
• رأس الخيمة — تسجيل بلدي
• الفجيرة — نظام «إيجار» (EJAAR)
• أم القيوين — تسجيل بلدي عبر البوابة الذكية للإمارة

فالمكتب العقاري العامل في أكثر من إمارة يتعامل مع ما يصل إلى سبع قنوات تسجيل مختلفة، لكل منها جهتها ورسومها ومستنداتها.

الأسئلة الشائعة

شو الفرق بين إيجاري وتوثيق باختصار؟

إيجاري لتسجيل عقود إيجار العقارات الواقعة في دبي عبر دائرة الأراضي والأملاك، وتوثيق لتسجيل عقود إيجار العقارات الواقعة في أبوظبي عبر منصة تم. موقع العقار يحدد النظام، ولا يقبل أي نظام عقدًا لعقار خارج إمارته.

مين يدفع رسوم إيجاري — المستأجر ولا المالك؟

القانون يلزم بالتسجيل دون أن يحدد من يتحمل الرسوم؛ والعرف في سوق دبي أن المستأجر يرتب التسجيل ويدفع (≈ 177.75 درهمًا عبر تطبيق دبي ريست أو ≈ 220 درهمًا في المراكز وفق جدول الرسوم الرسمي)، ما لم ينص العقد على غير ذلك (بيوت).

هل أحتاج شهادة إيجاري لرفع قضية في مركز فض المنازعات الإيجارية؟

نعم. المادة 4/2 من القانون 26/2007 المعدَّل بالقانون 33/2008 تمنع الجهات القضائية والدوائر الحكومية من نظر أي نزاع متعلق بعقد غير مسجَّل (دليل الإيجارات الرسمي). تسجيل العقد هو الخطوة الأولى لأي دعوى إيجارية.

هل يتجدد إيجاري تلقائيًا مع تجديد العقد؟

لا. كل عقد تجديد يجب تسجيله من جديد بنفس آلية ورسوم التسجيل الأول — الخدمة الرسمية لدى الدائرة واحدة «تسجيل / تجديد عقد إيجار» (الصفحة الرسمية).

كم تكلفة توثيق على المالك في 2026؟

900 درهم لتسجيل العقار لمرة واحدة + 5 دراهم لكل وحدة، ثم 50 درهمًا سنويًا لكل عقد تسجيلًا وتجديدًا، وفق دليلي بروبرتي فايندر وبيوت — ويُستحسن التحقق من الجدول الساري على منصة تم.

هل العقد غير المسجَّل باطل؟

ليس باطلًا — لكنه في دبي لا تُقبل بشأنه أي دعوى أو إجراء حكومي (المادة 4/2)، وفي أبوظبي لا يُعتد به في منازعات الإيجار ويمنع توصيل خدمات «ADDC». التسجيل هو ما يحوّل العقد الموقَّع إلى سند قانوني نافذ.

هل ترتبط الزيادة الإيجارية بهذه الأنظمة؟

بصورة غير مباشرة، نعم. في دبي تخضع الزيادات لشرائح المرسوم رقم (43) لسنة 2013 (0٪ أو 5٪ أو 10٪ أو 15٪ أو 20٪ بحسب انخفاض الأجرة عن متوسط أجر المثل) قياسًا على مؤشر الإيجارات المعتمد من «ريرا» (المادتان 1 و3 — دليل الإيجارات الرسمي)، وأي تعديل للأجرة أو الشروط يستلزم إخطار الطرف الآخر قبل انتهاء العقد بـ90 يومًا على الأقل (المادة 14 المعدَّلة) — وكل ذلك يفترض عقدًا مسجلًا.

المصادر

• دائرة الأراضي والأملاك — خدمة تسجيل / تجديد عقد إيجار (الرسوم والمستندات والقنوات)
• دليل الإيجارات الرسمي — دائرة الأراضي والأملاك (يتضمن نصوص القانون 26/2007 والقانون 33/2008 والمرسوم 43/2013)
• القانون رقم (26) لسنة 2007 — بوابة تشريعات دبي (النص الأساسي)
• منصة تم — إرشادات تسجيل عقود الإيجار (البوابة الرسمية لأبوظبي)
• الطماوي وشركاه — متطلبات تسجيل عقود الإيجار في أبوظبي
• بروبرتي فايندر — دليل توثيق أبوظبي
• بيوت — توثيق: الإجراءات والمستندات والرسوم
• بيوت — دليل تسجيل إيجاري
• بيوت — رسوم السكن في بلدية دبي

---

هذه المقالة معلومات عامة موجهة للعاملين في القطاع العقاري بالإمارات، وليست استشارة قانونية. الرسوم والإجراءات تتغير؛ تحقَّق من الأرقام السارية على القنوات الرسمية لدائرة الأراضي والأملاك ومنصة تم قبل إفادة العملاء.

للمكاتب التي تدير عقودًا في أكثر من إمارة: تتابع منصة TenancyDesk مواعيد التسجيل الخاصة بكل إمارة على الجدول الزمني للصفقة، وتجهّز حزم مستندات إيجاري وتوثيق للتقديم. أما التسجيل نفسه فيتم عبر القنوات الرسمية (دبي ريست، بوابة إيجاري، منصة تم) — فالمنصة تجهّز الطلب ولا ترتبط بالأنظمة الحكومية.