الجديد فعلاً على ملاك العقارات في دبي لعام 2026 — و3 قواعد قديمة لا يزال كثيرون يخطئون فيها

باختصار: أمران جديدان فعلاً في دبي هذا العام — قانون السكن المشترك (رقم 4 لسنة 2026) وخدمة تسجيل الساكنين لدى DLD. وثلاثة أمور أخرى تصفها القوائم بأنها «جديدة» ملزمة منذ سنوات: إشعار الـ 90 يومًا لتعديل الشروط، وشرائح الزيادة في المرسوم 43/2013، وحقيقة أن النزاعات تُحسم بالسجلات التي تحتفظ بها أصلاً. ويحمل كل بند أدناه تاريخه ومصدره وما يعنيه لفريق التأجير.

(حُدّثت في يوليو 2026 — رُوجعت هذه المقالة استنادًا إلى المصادر الأولية. وهي تفصل الآن بين القواعد التي استحدثتها دبي فعلاً مؤخرًا والقواعد الراسخة التي كثيرًا ما تُوصف خطأً بأنها «جديدة لعام 2026».)

تخلط قوائم «القواعد الجديدة للملاك» عادةً بين أمرين مختلفين: قواعد استحدثتها دبي فعلاً مؤخرًا، وقواعد ملزمة منذ سنوات لكنها لا تزال تُغفَل بانتظام. وهذا الفرق مهم — فالقواعد الراسخة هي التي تُحسم بها النزاعات.

إليك خمسة أمور ينبغي لكل مالك في دبي أن يضبطها في 2026: اثنان مستحدثان فعلاً، وثلاثة أقدم مما يظن كثير من الملاك.

---

التغيير 1: إخضاع السكن المشترك لتنظيم رسمي (القانون رقم 4 لسنة 2026)

ما الذي يتغير

(حُدّث هذا القسم في مارس 2026.) أصدرت دبي القانون رقم (4) لسنة 2026 بشأن تنظيم إدارة وإشغال السكن المشترك — السكن التشاركي والوحدات المقسّمة وأماكن الأسرّة — وهو أول إطار قانوني مخصص لهذا القطاع سريع النمو (الإعلان الرسمي، المكتب الإعلامي لحكومة دبي).

التفاصيل

• يحتاج الملاك إلى تصريح سكن مشترك (لمدة سنة واحدة، قابل للتجديد) قبل عرض الوحدة للإشغال المشترك
• يجب أن تستوفي الوحدات المعايير الفنية والصحية ومعايير الوقاية من الحريق والسلامة
• لا يجوز للمستأجر تأجير أي جزء من الوحدة من الباطن. ويجوز أن يتم التأجير من المالك مباشرة، أو من منشأة تدير الوحدة نيابة عن المالك، أو من منشأة تستأجر الوحدة من المالك بغرض تأجيرها من الباطن للمستأجرين
• تُقيَّد الوحدات في سجل إلكتروني للسكن المشترك تديره DLD
• تتراوح الغرامات بين 500 درهم و500,000 درهم لكل مخالفة — وتُضاعف عند تكرار المخالفة خلال سنة، بحد أقصى 1 مليون درهم
• يسري بعد 180 يومًا من نشره في الجريدة الرسمية؛ وتُمنح الأنشطة القائمة سنة واحدة لتوفيق أوضاعها

خطوات العمل

1. راجع محفظتك بحثًا عن التأجير المشترك / الوحدات المقسّمة / التأجير بالغرفة
2. قدّم طلب التصريح قبل عرض الإشغال المشترك
3. ارفع مستوى الوحدات إلى معايير السلامة والصحة العامة مبكرًا — فأعمال التعديل تستغرق وقتًا
4. تتبّع تجديدات التصاريح ومواعيد الامتثال

وماذا عن تسجيل Ejari المعتاد؟

يبقى Ejari إلزاميًا بموجب القانون رقم 33 لسنة 2008 (المادة 4(2)). لا توجد مدة قانونية منشورة بالأيام للتسجيل — لكن لا تتهاون: العقد غير المسجّل لا يحصل على توصيل DEWA، ولن ينظر RDC في النزاعات الناشئة عنه.

---

التغيير 2: تسجيل الساكنين في Ejari — ما هو مؤكد وما ليس كذلك

ما هو مؤكد

تدير دائرة الأراضي والأملاك في دبي خدمة رسمية لتسجيل الساكنين مرتبطة بـ Ejari: يمكن تسجيل ساكني العقار المؤجر وتحديث بياناتهم عبر نظام Ejari على dubailand.gov.ae أو تطبيق Dubai REST، مع تسجيل الدخول عبر UAE PASS. ويمكن للملاك وشركات العقارات المرخّصة والمستأجرين جميعًا استخدامها (صفحة الخدمة الرسمية، دائرة الأراضي والأملاك في دبي).

واتجاه المسار واضح: من خلال هذه الخدمة وسجل السكن المشترك الذي أنشأه القانون رقم 4 لسنة 2026، تُدمج DLD شفافية الإشغال في سجل الإيجار.

ما هو غير منشور (حتى يوليو 2026)

عدة ادعاءات متداولة في قوائم 2026 لا يوجد لها مصدر أولي منشور استطعنا العثور عليه — فتعامل معها على أنها غير مؤكدة إلى أن تعلن DLD خلاف ذلك:

• مهلة قانونية لتسجيل الساكنين
• عقوبة، أو جزاء «وضع علامة على العقد بأنه غير مكتمل»، عند عدم التسجيل
• مطابقة سجلات الساكنين مع بيانات الهجرة أو التأشيرات

إذا قنّنت DLD أيًا من ذلك، فتوقّع أن يُربط المتطلب بصفحة الخدمة المذكورة في الرابط أعلاه.

خطوات العمل (تستحق القيام بها في كل الأحوال)

1. اجمع بيانات الساكنين عند توقيع العقد لتبقى سجلاتك دقيقة
2. سجّل الساكنين عبر Dubai REST / Ejari وحدّث السجل عند تغيّر الساكنين
3. أضف إلى عقود الإيجار بندًا للإخطار بتغيّر الساكنين
4. بالنسبة للوحدات المشتركة أو المقسّمة، تذكّر أن للقانون 4/2026 نظام تصاريح وسجلًا خاصين به (انظر التغيير 1)

---

القاعدة 3 (ليست جديدة): إشعار الـ 90 يومًا — ملزم منذ 2008، وليس أداة لعدم التجديد

القاعدة

تقدّم بعض قوائم 2026 إشعار الـ 90 يومًا على أنه أصبح «ملزمًا» حديثًا. وهو ليس جديدًا؛ فهو منصوص عليه قانونًا منذ أن استبدل القانون رقم 33 لسنة 2008 المادة 14 من القانون 26/2007. وينص النص الحالي على:

ما لم يتفق طرفا عقد الإيجار على خلاف ذلك، إذا رغب أي من الطرفين في تعديل أي من شروطه وفقًا للمادة (13) من هذا القانون، وجب عليه إخطار الطرف الآخر بهذه الرغبة قبل مدة لا تقل عن تسعين (90) يومًا من تاريخ انتهاء عقد الإيجار. (بتصرّف) — القانون رقم 33 لسنة 2008، المادة 14 (النص الرسمي، بوابة تشريعات دبي)

الخطآن اللذان لا يزال الملاك يقعون فيهما

1. اعتباره اختياريًا. يمكن للمستأجر الطعن في زيادة الإيجار المقترحة دون إشعار الـ 90 يومًا لعدم توجيه الإشعار القانوني.
2. استخدامه أداةً لعدم التجديد. تنظّم المادة 14 تعديل شروط العقد — الإيجار والمدة والبنود. أما إنهاء الإيجار عند انتهاء مدته فيخضع بدلاً من ذلك للمادة 25(2): إشعار قبل اثني عشر شهرًا من تاريخ الإخلاء، يُبلَّغ عن طريق الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل، استنادًا إلى أحد الأسباب التي تعددها المادة.

خطوات العمل

1. سجّل في التقويم تواريخ التجديد لكل عقد إيجار ساري واحسب 90 يومًا إلى الوراء
2. أرسل الإشعارات كتابةً، عبر قناة تترك دليلاً على التسليم — فإذا نوزع في الإشعار لاحقًا فستحتاج إلى إثبات أنه وُجّه فعلاً
3. اذكر الإيجار الحالي والإيجار المقترح وأساس التغيير (انظر القاعدة 4)

---

القاعدة 4 (ليست جديدة): سقوف زيادة الإيجار مصدرها المرسوم 43/2013 — ومؤشر الإيجار الذكي هو وسيلة التحقق منها

القاعدة

يحدد المرسوم رقم (43) لسنة 2013 الحد الأقصى لزيادة الإيجار عند التجديد في دبي، وفق شرائح ترتبط بمدى انخفاض الإيجار الحالي عن متوسط أجر المثل في السوق للوحدات المماثلة (النص الرسمي (بالعربية)، دائرة الأراضي والأملاك في دبي):

يكتب المرسوم الفئات بأعداد صحيحة. ويطبّقها TenancyDesk دون فجوات: حتى 10% دونه وبما يشمل 10% ← 0%؛ أكثر من 10% وحتى 20% بما يشملها ← 5%؛ أكثر من 20% وحتى 30% ← 10%؛ أكثر من 30% وحتى 40% ← 15%؛ أكثر من 40% ← 20%.

ما الذي تغيّر مؤخرًا — وما الذي لم يتغيّر

ما تغيّر: منذ 2 يناير 2025، أصبح المرجع لـ«متوسط أجر المثل في السوق» هو مؤشر الإيجار الذكي، الذي يستخدم الذكاء الاصطناعي ونظامًا لتصنيف المباني ويغطي جميع المناطق السكنية، بما فيها مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة (إعلان الإطلاق، المكتب الإعلامي لحكومة دبي). وقد ذكرت DLD أنها ستحدّث المؤشر بانتظام ليعكس ديناميكيات السوق (خبر DLD، فبراير 2025).

ما لم يتغيّر: قد تقرأ أن Ejari أصبح الآن «يضع علامة تلقائيًا» على العقود المسعّرة فوق المؤشر، أو أن DLD «تراجع» الإيجارات الأعلى من المؤشر. لم نتمكن من العثور على أي مصدر منشور لـ DLD يصف آلية كهذه. ما يلزمك هو حساب المرسوم 43/2013 — لا أكثر ولا أقل.

خطوات العمل

1. تحقّق من المؤشر الحالي للعقار قبل أي إشعار تجديد (خدمة مؤشر الإيجارات لدى RERA؛ تطبّق حاسبة RERA في TenancyDesk شرائح المرسوم 43/2013 فورًا)
2. احتفظ بسجل مؤرخ للحساب الذي اعتمدت عليه
3. إذا كان الإيجار الذي تطلبه أعلى من نطاق المؤشر، فكن مستعدًا لتبريره تجاريًا — فالمستأجرون يستطيعون التحقق من المؤشر نفسه ويفعلون ذلك

---

القاعدة 5 (ليست جديدة): النزاعات تُكسب بالمستندات التي تحتفظ بها أصلاً

الواقع

تعلن بعض قوائم 2026 عن «حزم أدلة موحّدة» في مركز فض المنازعات الإيجارية. لم نتمكن من العثور على أي برنامج منشور لـ RDC بهذا الاسم. وما يحسم القضايا موجود في القانون منذ سنوات:

• عقد مسجّل في Ejari. لن ينظر RDC في نزاع ناشئ عن عقد إيجار غير مسجّل (انظر التغيير 1).
• الإشعار الصحيح للمطالبة الصحيحة. تُحسم نزاعات زيادة الإيجار بإشعار المادة 14 (القاعدة 3) وحساب المؤشر (القاعدة 4). ويتطلب الإخلاء عند انتهاء المدة إشعارًا مدته 12 شهرًا يُبلَّغ عن طريق الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل، مع الاستناد إلى سبب صحيح بموجب المادة 25(2) — الاستخدام الشخصي أو استخدام أقارب الدرجة الأولى، أو البيع، أو الهدم أو إعادة البناء، أو الصيانة الشاملة (القانون رقم 33 لسنة 2008، المادة 25(2)).
• سجل ورقي قابل للإثبات. سجل المدفوعات، والمراسلات المؤرخة، وسجلات المعاينة بتواريخها.

خطوات العمل

1. احتفظ بمجلد واحد لكل عقار: العقد + شهادة Ejari، والإشعارات مع أدلة التسليم، وجدول الدفعات، والصور والتقارير المؤرخة
2. اعتمد توثيقًا بالصور مختومًا بالوقت عند الاستلام والمعاينات والإخلاء
3. قبل رفع الدعوى، اطلب من مستشارك القانوني مراجعة الملف

ميزة TenancyDesk

يجمع مُجمِّع حزمة أدلة النزاع لدينا تلقائيًا:

• جدولاً زمنيًا متسلسلاً
• الإشعارات القانونية مع التبليغ الذي سجّلته
• سجل المدفوعات
• قائمة تحقق للمستندات

صدّرها بصيغة PDF + ZIP ليراجعها مستشارك القانوني قبل التقديم إلى RDC.

---

قائمتك لعام 2026

هذا الشهر

• دقّق جميع عقود الإيجار السارية من حيث حالة Ejari
• حدّد أي تأجير مشترك أو مقسّم لمسار تصريح القانون 4/2026
• سجّل في التقويم مواعيد إشعارات الـ 90 يومًا (المادة 14) والـ 12 شهرًا (المادة 25(2)) لكل عقد إيجار

عند كل تجديد

• تحقّق من نطاق مؤشر الإيجار الذكي الحالي واحتفظ بسجل مؤرخ للحساب
• وجّه الإشعارات الكتابية عبر قنوات تترك دليلاً على التسليم
• حدّث سجلات الساكنين عبر Dubai REST / Ejari

بشكل مستمر

• تابع القنوات الرسمية لـ DLD — إذا قُنّنت مهل أو عقوبات لتسجيل الساكنين فستظهر هناك
• حافظ على توثيق مختوم بالوقت لجميع التعاملات

---

التكلفة الفعلية لعدم الامتثال

بالاقتصار على العواقب المنشورة فقط:

الصورة الأشمل

تمضي دبي في إضفاء الطابع المهني على سوق الإيجار لديها: قانون مخصص للسكن المشترك، ومؤشر إيجار قائم على الذكاء الاصطناعي، وسجلات إشغال داخل Ejari. والملاك الذين يحتفظون بسجلات سليمة ومؤرخة — ويعرفون أي القواعد جديدة فعلاً وأيها عمره خمسة عشر عامًا — يقضون وقتًا أقل في RDC ووقتًا أطول في تجديد عقود الإيجار.

---

كيف يساعدك TenancyDesk

صمّمنا TenancyDesk خصيصًا لامتثال الإيجارات في الإمارات:

• حاسبة مراجعة الإيجار: تطبّق شرائح المرسوم 43/2013 على الأرقام التي يُدخلها فريقك
• حزمة أدلة النزاع: تجميع ملف القضية لمراجعة المستشار القانوني قبل التقديم

ابدأ تجربتك المجانية وكن مستعدًا لما يتطلبه 2026 فعلاً.

---

نشره فريق تحرير TenancyDesk. رُوجع في يوليو 2026 استنادًا إلى المصادر الأولية. للاستفسارات، تواصل عبر compliance@tenancydesk.com