迪拜租赁Ejari注册完整指南（2025）

**根据2008年第33号法律第4(2)条，迪拜的租赁合同必须办理Ejari注册。**未注册的，租赁争议中心通常不会受理该合同的争议，您也无法激活DEWA（电力和水）。

什么是Ejari

Ejari = 迪拜土地局租赁合同注册系统

目的：

• 合法化租赁合同
• 保护权利租户和房东
• 规范市场并防止欺诈
• 激活服务：DEWA、Emirates ID更新、签证续签

法律要求： 根据2008年第33号法律（修订2007年第26号法律）第4(2)条，迪拜的租赁合同必须在RERA（房地产监管局）注册。该法律未规定固定的天数期限，也未规定固定罚款 — 常被引用的"30天"是市场惯例和内部运营目标，并非法定期限。

未注册在实务中的后果：

• 租赁争议中心（RDC）通常不会受理没有Ejari注册的争议 — 这是最主要的实际后果
• DEWA接通需要Ejari证书
• 许多签证手续和Emirates ID地址更新需要出示Ejari证书

2008年第33号法律中并不存在AED 5,000的法定罚款；任何行政措施均属主管机关的裁量权。请把尽早注册视为风险管理，而不是为了规避某项明文罚款。

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前提条件

开始Ejari注册之前，请确保您拥有：

签署的统一租赁合同（Unified Tenancy Contract）

• 迪拜土地局官方表格
• 由租户和房东签署
• 所有页面（通常4页）
• 无数字签名（必须是原件）

RERA ORN（您的房地产办公室注册号）

• 所有Ejari提交所需
• 如果您没有ORN，请参阅我们的公司设置指南

所有文件准备就绪（完整列表如下）

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所需文件

租户文件

个人：

1. Emirates ID（阿联酋身份证）

   • 有效（未过期）
   • 双面（正面和背面）
   • 清晰的彩色副本

2. 护照

   • 照片页
   • 有效（有效期6个月以上）

3. 居留签证（Residence Visa）

   • 护照中的签证页
   • 或Emirates ID内的签证
   • 有效

公司（额外）： 4. 营业执照（Trade Licence）

• 经认证的副本
• 有效
• 必须包括"财产租赁"或相关活动

5. 组织章程大纲（Memorandum of Association）
   • 仅限股份公司
   • 签署权限证明

房东文件

1. 护照

   • 可见签名页
   • 有效

2. 所有权证书（Title Deed）

   • 来自迪拜土地局
   • 显示与护照匹配的业主姓名
   • 地块和建筑编号

3. 授权书（POA - 如果是代表）

   • 公证
   • 授予签署租赁合同的权限
   • 有效

物业文件

1. 所有权证书（Title Deed）

   • 迪拜土地局的最新副本
   • 地块号（Plot Number）
   • 建筑号（Building Number）
   • 单元号（Unit Number）

2. DEWA号码

   • DEWA中的建筑/单元号码
   • 连接服务所需
   • 可在DEWA账单或之前的合同中找到

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注册流程逐步指南

方法1：在线（推荐）

步骤1：登录迪拜土地局门户

1. 访问dubailand.gov.ae
2. 点击Ejari服务
3. 使用以下方式登录：
   • UAE Pass（推荐）
   • 或DLD账户（如果是新的则创建）

步骤2：选择注册服务

1. 选择注册新租赁合同
2. 选择合同类型：
   • 住宅（Residential）
   • 商业（Commercial）
   • 工业（Industrial）

步骤3：上传文件

1. 点击上传文件
2. 按顺序上传：
   • 签署的统一租赁合同（PDF）
   • 租户的Emirates ID
   • 租户的护照和签证页
   • 业主的护照
   • 所有权证书
   • 授权书（如适用）

提示：使用高质量扫描（300 DPI，彩色）- 扫描不佳 = 被拒绝

步骤4：填写详细信息

物业详细信息：

• 完整的物业地址
• 地块、建筑、单元编号（来自证书）
• DEWA号码
• 物业类型（公寓、别墅、办公室等）

租户详细信息：

• 全名（与Emirates ID匹配）
• Emirates ID号码
• 手机号码
• 电子邮件

业主详细信息：

• 全名（与证书匹配）
• 护照号码
• 手机号码
• 电子邮件

合同详细信息：

• 开始日期
• 结束日期（通常12个月）
• 年租金（AED）
• 分期付款次数（1、2、4、6、12）
• 包含的公用事业（如适用）

步骤5：支付费用

注册费用：

• AED 177.75 — 通过Dubai REST应用/DLD门户在线办理（最便宜）
• AED 220 — 前往房地产服务受托中心（Trustee）现场办理
• 付款方式：信用卡、借记卡、UAE Pass

续签和注销费用因办理渠道而异，且未在立法中固定 — 付款前请在DLD服务卡上核对当前费用。

提示：在线提交更快更便宜

步骤6：提交并等待证书

1. 仔细检查所有详细信息
2. 点击提交申请
3. 收到参考号（保存！）
4. 处理时间：2-3个工作日
5. 数字证书发送到您的电子邮件

接下来做什么：

• 下载Ejari证书（PDF）
• 用于激活DEWA
• 保存副本以备记录（7年存档）

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TenancyDesk方法（更快）

TenancyDesk自动化Ejari准备工作的大部分环节：

1. 在TenancyDesk中创建交易
2. 上传文件一次
3. 点击准备Ejari
4. TenancyDesk：
   • 检查所有文档（缺失、过期、不正确）
   • 使用AI从文档中提取数据
   • 预填Ejari表格
   • 生成准备上传的ZIP包
5. 上传ZIP包到DLD门户
6. 提交 - 完成！

节省时间：大幅减少手工处理时间

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常见问题和解决方案

问题："RERA ORN无效"

• 解决方案：在Settings ← Company中检查您的ORN号码。必须与您的RERA证书匹配。

问题："Emirates ID已过期"

• 解决方案：您无法使用过期ID注册Ejari。租户需要先续签。

问题："所有权证书与业主姓名不匹配"

• 解决方案：业主需要提供实际所有者的授权书（POA）。

问题："图像不清晰"

• 解决方案：重新扫描为300 DPI，彩色，PNG或JPG。避免手机截图。

问题："申请被拒绝 - 详细信息不完整"

• 解决方案：检查所有必填字段是否已填写。通常缺少DEWA号码。

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Ejari注册后

步骤1：激活DEWA（立即）

1. 下载Ejari证书（PDF）
2. 访问dewa.gov.ae或客户服务中心
3. 携带：
   • Ejari证书
   • 租户的Emirates ID
   • 押金（公寓通常为AED 2,000）
4. 当天激活DEWA

步骤2：更新Emirates ID上的地址

1. 访问GDRFA（居留和外国人事务总局）
2. 携带Ejari证书
3. 地址更新费：AED 100
4. 处理：立即

步骤3：续签居留签证

• 续签签证需要Ejari
• 有效证书 = 居住证明
• 家庭签证申请必需

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续签（现有合同）

何时续签Ejari：

• 当前合同到期前30天
• 或签署新的续签合同时

续签流程：

1. 登录DLD门户
2. 选择续签Ejari合同
3. 输入当前Ejari证书号码
4. 上传新的续签合同（如果条款更改）
5. 按提交时DLD服务卡上显示的金额支付续签费
6. 1-2天内更新证书

续签变化：

• 如果租金更改 → 需要新合同 + 新注册
• 如果相同条款 → 简单续签（更便宜）

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取消Ejari

何时取消：

• 租户在合同结束前离开
• 驱逐（法律通知后）
• 财产已出售

取消流程：

1. 登录DLD门户
2. 选择取消Ejari合同
3. 输入证书号码
4. 取消原因（提前终止、到期、销售）
5. 上传证明（终止通知、双方协议）
6. 取消费：以提交时DLD服务卡上显示的金额为准
7. 处理：立即

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时间表和费用（摘要）

节省：在线提交比前往Trustee中心更便宜。费用由DLD设定且会变动 — 付款前请在DLD服务卡上核对当前金额。

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合同开始后请尽早注册Ejari — 2008年第33号法律第4(2)条并未规定天数，但在注册之前，RDC通常不会受理争议，DEWA也无法激活。使用TenancyDesk自动化大部分准备工作。