大多数2026年房东清单把真正的新规与多年来一直有效的规则混为一谈。这里是迪拜真正推出的新规——共享住房法和DLD居住者登记服务——以及至今仍决定争议成败的3条老规则，附主要来源。
最近核实:
简而言之： 今年迪拜真正新出现的有两件事——共享住房法（2026年第4号）以及DLD的居住者登记服务。另外三项被清单标为"新规"的规则早已生效多年：修改条款须提前90天通知、2013年第43号法令的涨幅档位，以及争议取决于你手头已有记录这一事实。下文每一项都注明了日期、来源，以及它对租赁团队意味着什么。
（2026年7月更新——本文已根据主要来源修订。现在它将迪拜近期真正推出的规则，与常被误标为"2026年新规"的长期规则区分开来。）
"房东新规"清单往往混淆两类不同的东西：迪拜近期真正推出的规则，以及多年来一直具有约束力却仍常被忽视的规则。这一区别很重要——决定争议成败的正是那些长期规则。
以下是每位迪拜房东在2026年都应做对的五件事：两件确实是近期的，三件比许多房东以为的要早得多。
变化1：共享住房纳入正式监管（2026年第4号法律）
有什么变化
*（本节更新于2026年三月。）*迪拜颁布了2026年第(4)号法律，规范共享住房——合租公寓、隔断单元、床位——的管理与入住，这是针对这一快速增长领域的首个专门法律框架（官方公告，迪拜媒体办公室）。
详情
- 业主在提供单元供共享入住之前，须取得共享住房许可证（有效期一年，可续期）
- 单元须符合技术、卫生、消防及安全标准
- 租户不得转租单元的任何部分。出租可由业主直接进行，可由代表业主管理该单元的机构进行，也可由向业主承租该单元以便转租给租户的机构进行
- 单元须登记入由DLD管理的共享住房电子登记册
- 罚款为每次违规500迪拉姆至500,000迪拉姆——一年内再次违规罚款加倍，最高可达100万迪拉姆
- 自官方公报发布之日起180天后生效；现有经营者有一年时间达到合规
行动项目
- 排查你的物业组合中的合租 / 隔断 / 按房间出租情况
- 在提供共享入住之前申请许可证
- 尽早使单元达到安全与卫生标准——改造需要时间
- 跟踪许可证续期与合规期限
常规的Ejari注册呢？
根据2008年第33号法律（第4(2)条），Ejari仍属强制要求。注册没有已公布的法定天数——但不要放松：未注册的租约无法开通DEWA，RDC也不会受理依该租约提出的争议。
变化2：Ejari中的居住者登记——哪些已确认，哪些未确认
已确认的部分
迪拜土地局运营一项与Ejari关联的官方居住者登记服务：租赁物业的居住者可通过dubailand.gov.ae上的Ejari系统或Dubai REST应用进行记录和更新，使用UAE PASS登录。业主、持牌房地产公司和租户均可使用（官方服务页面，迪拜土地局）。
发展方向很明确：借助这项服务以及2026年第4号法律设立的共享住房登记册，DLD正在把入住透明度纳入租赁记录。
尚未公布的内容（截至2026年7月）
2026年清单中流传的若干说法，我们找不到任何已公布的主要来源——在DLD另有说明之前，应视为未经证实：
- 居住者登记的法定期限
- 未登记的处罚，或"合同被标记为不完整"的制裁
- 将居住者记录与移民或签证数据交叉核对
如果DLD将上述任何一项正式化，预计相关要求会以上面链接的服务页面为依据。
行动项目（无论如何都值得做）
- 签约时收集居住者信息，使记录保持准确
- 通过Dubai REST / Ejari登记居住者，并在居住者变动时更新记录
- 在租赁合同中加入居住者变更通知条款
- 对于合租或隔断单元，请记住2026年第4号法律有其自身的许可与登记制度（见变化1）
规则3（并非新规）：90天通知——自2008年起即具约束力，且不是拒绝续约的工具
规则本身
一些2026年清单把90天通知说成是新近才"具有约束力"的。这并不新。自2008年第33号法律取代2007年第26号法律第14条以来，它就已是法定要求。现行条文如下：
"除非租赁合同双方另有约定，任何一方如欲依照本法第(13)条修改合同的任何条款，须在租赁合同到期日之前不少于九十（90）天将此意向通知另一方。"（非官方译文）——2008年第33号法律，第14条（官方文本，迪拜立法门户）
房东仍在犯的两个错误
- 视其为可选项。 未经90天通知提出的租金上涨，租户可以以缺乏法定通知为由提出异议。
- 把它当作拒绝续约的工具。 第14条规范的是修改合同条款——租金、期限、条款。到期终止租约则应适用第25(2)条：在驱逐日期之前提前十二个月发出通知，通过公证处或挂号邮件送达，并依据该条所列理由之一。
行动项目
- 为每份有效租约在日历上标记续约日期，并倒推90天
- 以书面形式、通过能留下送达凭证的渠道发送通知——如果日后通知受到争议，你需要证明它确实已经送达
- 写明当前租金、拟议租金以及变更依据（见规则4）
规则4（并非新规）：租金涨幅上限来自2013年第43号法令——智能租金指数是核查它们的方式
规则本身
迪拜续约时的最高租金涨幅由2013年第(43)号法令规定，按档位设定，取决于当前租金低于同类单位平均市场租金水平的幅度（官方文本（阿拉伯语），迪拜土地局）：
| 当前租金与平均市场租金相比 | 最高涨幅 |
|---|---|
| 低于平均不足10% | 0% |
| 低11–20% | 5% |
| 低21–30% | 10% |
| 低31–40% | 15% |
| 低超过40% | 20% |
法令以整数列出各档。TenancyDesk 无间隙地适用：低 10% 及以内 → 0%；高于 10% 至 20%（含）→ 5%；高于 20% 至 30% → 10%；高于 30% 至 40% → 15%；高于 40% → 20%。
最近改变了什么——什么没有改变
改变了的： 自2025年1月2日起，"平均市场租金"的参照为智能租金指数，它采用人工智能和建筑分类体系，覆盖所有住宅区域，包括特别开发区和自由区（发布公告，迪拜媒体办公室）。DLD表示将定期更新该指数，以反映市场动态（DLD新闻，2025年二月）。
没有改变的： 你可能会读到Ejari现在会"自动标记"定价高于指数的合同，或DLD会"审查"高于指数的租金。我们找不到任何描述此类机制的已公布DLD来源。 对你具有约束力的是2013年第43号法令的计算——不多也不少。
行动项目
- 在发出任何续约通知之前，查询该物业的现行指数（RERA租金指数服务；TenancyDesk的RERA计算器即时套用2013年第43号法令的档位）
- 保留你所依据的计算的带日期记录
- 如果你的要价高于指数区间，要准备好从商业角度说明理由——租户能够、也确实会查询同一指数
规则5（并非新规）：争议靠你已经保存的文件取胜
现实情况
一些2026年清单宣称租赁纠纷中心推出了"标准化证据包"。我们找不到任何以此为名的已公布RDC项目。 决定案件结果的东西多年来一直写在法律里：
- 经Ejari注册的合同。 RDC不会受理依未注册租约提出的争议（见变化1）。
- 对的主张配对的通知。 租金上涨争议取决于第14条通知（规则3）和指数计算（规则4）。到期驱逐需要通过公证处或挂号邮件送达的12个月通知，并援引第25(2)条规定的有效理由——本人或一级亲属自用、出售、拆除或重建，或全面维修（2008年第33号法律，第25(2)条）。
- 可证明的书面记录。 付款历史、带日期的往来函件、带日期的检查记录。
行动项目
- 每处物业建一个档案夹：合同 + Ejari证书、附送达凭证的通知、付款计划、带日期的照片和报告
- 在入住、检查和退租时实施带时间戳的照片记录
- 提交之前，请律师审阅档案
TenancyDesk的优势
我们的争议证据包汇编工具会自动汇总：
- 按时间顺序排列的时间线
- 法律通知及您记录的送达情况
- 付款历史
- 文件清单
导出为PDF + ZIP，供你的律师在向RDC提交前审阅。
你的2026年清单
本月
- 审查所有有效租约的Ejari状态
- 标记所有合租或隔断出租，纳入2026年第4号法律的许可流程
- 为每份租约在日历上标记90天（第14条）和12个月（第25(2)条）通知期限
每次续约时
- 查询现行智能租金指数区间，并保留带日期的计算记录
- 通过能留下送达凭证的渠道发送书面通知
- 通过Dubai REST / Ejari更新居住者记录
持续进行
- 关注DLD的官方渠道——如果居住者登记的期限或处罚被正式化，将在那里公布
- 为所有往来保留带时间戳的文件记录
不合规的实际代价
仅列出已公布的后果：
| 失误 | 后果（已公布） |
|---|---|
| 未获许可的共享住房（2026年第4号法律） | 罚款500迪拉姆至500,000迪拉姆；一年内再次违规加倍，最高可达100万迪拉姆 |
| 未注册Ejari | 无法开通DEWA；RDC不受理案件 |
| 未发出90天通知（第14条） | 租户可以以缺乏法定通知为由对涨租提出异议 |
| 未按第25(2)条发出通知并具备理由即驱逐 | 驱逐主张不符合法定要求 |
更宏观的图景
迪拜正在推动其租赁市场专业化：专门的共享住房法、AI驱动的租金指数、Ejari内的入住记录。保持清晰、带日期记录的房东——并且清楚哪些规则真正是新的、哪些已有十五年历史——在RDC花的时间更少，用于续租的时间更多。
TenancyDesk如何提供帮助
我们专门为阿联酋租赁合规打造了TenancyDesk：
- 租金审核计算器：将2013年第43号法令的档位套用于你的团队输入的数据
- 争议证据包：汇编案件档案，供律师在提交前审阅
开始免费试用，为2026年真正的要求做好准备。
由TenancyDesk编辑团队发布。2026年7月依据主要来源修订。如有疑问，请联系compliance@tenancydesk.com
第一手来源
- Dubai Media Office (Government of Dubai) — Mohammed bin Rashid issues Law No. (4) of 2026 regulating the management and occupancy of shared housing (核实于 2026-09-09)
- Dubai Land Department — Steps to manage co-occupants (核实于 2026-07-14)
- Government of Dubai — Decree No. 43 of 2013 (rent-increase brackets) (核实于 2026-08-02)
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