大多数2026年房东清单把真正的新规与多年来一直有效的规则混为一谈。这里是迪拜真正推出的新规——共享住房法和DLD居住者登记服务——以及至今仍决定争议成败的3条老规则，附主要来源。
（2026年7月更新——本文已根据主要来源修订，现将迪拜真正新近推出的规则与常被误称为"2026年新规"的长期规则区分开来。）
"房东新规"清单往往混淆两类不同的东西：迪拜确实新近推出的规则，以及多年来一直有效却仍常被忽视的规则。这个区别很重要——决定争议成败的正是那些老规则。
以下是每位迪拜房东在2026年必须掌握的五件事：两件确实是新近的，三件比许多房东想象的要老得多。
变化1：共享住房迎来正式监管（2026年第4号法律）
有什么变化
*（本节更新于2026年3月。）*迪拜颁布了2026年第(4)号法律，规范共享住房（合租公寓、隔断单元、床位）的管理与入住——这是该快速增长领域的首个专门法律框架（官方公告，迪拜媒体办公室）。
详情
- 业主在提供共享住房前须取得共享住房许可证（有效期一年，可续期）
- 单元须符合技术、卫生、消防与安全标准
- 仅业主或持牌管理机构可出租共享单元——禁止转租
- 单元须登记入DLD管理的共享住房电子登记册
- 罚款为500迪拉姆至500,000迪拉姆每次违规——一年内重犯罚款翻倍，上限100万迪拉姆
- 法律自官方公报发布180天后生效；现有运营者有一年过渡期
行动项目
- 排查投资组合中的合租、隔断或按房间出租情况
- 在提供共享住房前申请许可证
- 尽早使单元达到安全与卫生标准——改造需要时间
- 跟踪许可证续期与合规期限（TenancyDesk期限跟踪）
那常规的Ejari注册呢？
根据2008年第33号法律（第4(2)条），Ejari注册仍是强制性的。法律并未公布具体的注册期限——但不要松懈：未注册的合同无法开通DEWA，RDC也不会受理相关争议。TenancyDesk从合同签署起跟踪保守的14天窗口，确保没有租约处于未注册状态。
专业提示
使用AI文档提取预填Ejari表格。TenancyDesk可以自动提取阿联酋身份证数据并在几秒钟内填充表格，将注册时间从30分钟减少到5分钟。
变化2：Ejari居住者登记——哪些已确认，哪些未公布
已确认的部分
迪拜土地局运营一项与Ejari关联的官方居住者登记服务：可通过dubailand.gov.ae上的Ejari系统或Dubai REST应用（UAE PASS登录）记录和更新租赁物业的居住者。业主、持牌房地产公司和租户均可使用该服务（官方服务页面，迪拜土地局）。
方向很明确：在这项服务与2026年第4号法律设立的共享住房登记册之间，DLD正把入住透明度直接嵌入租赁记录。
尚未公布的部分（截至2026年7月）
2026年清单中流传的若干说法找不到任何已公布的主要来源——在DLD另行公布之前，应视为未经证实：
- 居住者登记的法定期限
- 未登记的处罚，或"合同标记为不完整"的制裁
- 居住者记录与移民或签证数据的交叉核对
如果DLD将上述任何一项正式化，要求预计会公布在上面链接的服务页面上。
行动项目（无论如何都值得做）
- 签约时收集居住者信息，保持记录准确（TenancyDesk的居住者记录模板可以帮忙）
- 通过Dubai REST / Ejari登记居住者，人员变动时及时更新记录
- 在租赁合同中加入居住者变更通知条款
- 合租或隔断单元须遵守2026年第4号法律自己的许可与登记制度（见变化1）
规则3（并非新规）：90天通知——自2008年起就有约束力，且不是不续约的工具
规则本身
一些2026年清单把90天通知说成"新近具有约束力"。这不是新规。自2008年第33号法律取代2007年第26号法律第14条以来，它就是成文法。现行条文的含义是：除非租约双方另有约定，任何一方欲依第(13)条修改合同任何条款，必须在租约到期日之前至少九十（90）天将此意图通知对方（官方文本，迪拜立法门户）。
房东仍在犯的两个错误
- 当它是可选项。 未经90天通知提出的租金上涨，租户可以以缺乏法定通知为由抗辩。
- 拿它当不续约工具。 第14条管的是修改合同条款——租金、期限、条款。到期终止租约走第25(2)条：12个月通知加有效的法定理由（见规则5）。
行动项目
- 为每份有效租约标记续约日期并倒推90天（TenancyDesk自动安排这些提醒）
- 以留有送达凭证的书面渠道发出通知——日后如有争议，你需要证明通知确已送达
- 写明当前租金、拟议租金及变更依据（见规则4）
规则4（并非新规）：租金涨幅上限来自2013年第43号法令——智能租金指数只是核查工具
规则本身
迪拜续约时的最高租金涨幅由2013年第(43)号法令规定，档位取决于当前租金低于同类单位平均市场租金的幅度（官方文本（阿拉伯语），迪拜土地局）：
| 当前租金相对平均市场租金 | 最高涨幅 |
|---|---|
| 低于平均不足10% | 0% |
| 低11–20% | 5% |
| 低21–30% | 10% |
| 低31–40% | 15% |
| 低超过40% | 20% |
最近改变的——和没改变的
改变了的： 自2025年1月2日起，"平均市场租金"的参照是智能租金指数，它基于人工智能和建筑分类体系，覆盖包括特别开发区和自由区在内的所有住宅区域（发布公告，迪拜媒体办公室）。DLD表示将定期更新该指数以反映市场动态（DLD新闻，2025年2月）。
没改变的： 你可能读到Ejari现在会"自动标记"定价高于指数的合同，或DLD会"审查"高于指数的租金。我们找不到任何DLD公布的描述此类机制的来源。 对你有约束力的只有2013年第43号法令的计算——不多也不少。
行动项目
- 发出任何续约通知前查询该物业的现行指数（RERA租金指数服务；TenancyDesk的RERA计算器即时套用2013年第43号法令档位）
- 保留所依据计算的带日期记录
- 若要价高于指数区间，准备好商业上的理由——租户能查、也确实会查同一个指数
规则5（并非新规）：争议靠你本来就该保存的文件取胜
现实
一些2026年清单宣称租赁纠纷中心（RDC）推出"标准化证据包"。我们找不到任何以此为名公布的项目。 决定案件成败的东西多年来一直写在法律里：
- 经Ejari注册的合同。 未注册租约的争议RDC不予受理（见变化1）
- 对的主张配对的通知。 租金上涨争议取决于第14条通知（规则3）和指数计算（规则4）。到期驱逐需要通过公证处或挂号信送达的12个月通知，并援引第25(2)条的有效法定理由：本人或一级亲属自用、出售、拆除或重建、全面维修（2008年第33号法律第25(2)条）
- 可证明的书面痕迹。 付款记录、带日期的往来函件、带日期的检查报告
行动项目
- 每处物业一个档案夹：合同+Ejari证书、带送达凭证的通知、付款时间表、带日期的照片和报告
- 入住、检查、退租时进行带时间戳的照片记录
- 提起诉讼前请律师审阅案卷
TenancyDesk优势
我们的争议证据包编译器自动汇编：
- 时间顺序时间线
- 所有带送达证明的通知
- 付款历史
- 通信记录
- 文档清单
导出为PDF + ZIP，供您的律师在向RDC提交前审阅。
您的2026年清单
本月
- 审计所有有效租约的Ejari状态
- 标记所有合租或隔断出租，纳入2026年第4号法律的许可流程
- 为每份租约标记90天（第14条）和12个月（第25(2)条）通知期限
每次续约时
- 查询现行智能租金指数档位并保留带日期的计算记录
- 通过留有送达凭证的渠道发出书面通知
- 通过Dubai REST / Ejari更新居住者记录
持续进行
- 关注DLD官方渠道——居住者登记的期限或处罚一旦正式化，就会在那里公布
- 为所有互动保持带时间戳的文档
不合规的实际代价
这里只列已公布的后果：
| 失误 | 后果（已公布） |
|---|---|
| 无许可证共享住房（2026年第4号法律） | 罚款500至500,000迪拉姆；一年内重犯翻倍，上限100万迪拉姆 |
| 未注册Ejari | 无法开通DEWA；RDC不受理案件 |
| 无90天通知（第14条） | 租户可以以缺乏法定通知为由抗辩涨租 |
| 无第25(2)条通知和理由的驱逐 | 驱逐主张不符合法定要求 |
大局
迪拜正在推动租赁市场专业化：专门的共享住房法、AI驱动的租金指数、Ejari内的居住记录。保持干净、带日期记录的房东——并且分得清哪些规则真正是新的、哪些已有十五年历史——在RDC花的时间更少，用在续约上的时间更多。
TenancyDesk如何帮助
我们专门为阿联酋租赁合规构建了TenancyDesk：
- 自动Ejari跟踪：从合同签署起跟踪保守的14天注册窗口
- 90天通知提醒：为每次续约自动安排
- 智能租金指数计算器：即时套用2013年第43号法令档位
- 居住者记录模板：签约时及租期内收集和更新居住者信息
- 争议证据包：案件文件汇编，供法律顾问在提交前审查
开始免费试用，为2026年真正的要求做好准备。
由TenancyDesk合规团队发布，在阿联酋房地产监管合规方面具有深厚专业知识。2026年7月依据主要来源修订。联系方式：compliance@tenancydesk.com
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TenancyDesk Team
Compliance Team
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