2026 में दुबई मकान मालिकों के लिए वास्तव में नया क्या है — और 3 पुराने नियम जिन्हें कई लोग अब भी गलत समझते हैं

संक्षेप में: इस वर्ष दुबई में वास्तव में दो चीज़ें नई हैं — साझा आवास कानून (कानून संख्या 4/2026) और DLD की निवासी पंजीकरण सेवा। तीन और चीज़ें, जिन्हें चेकलिस्ट "नया" बताती हैं, वर्षों से बाध्यकारी हैं: शर्तें बदलने के लिए 90-दिन का नोटिस, डिक्री 43/2013 के वृद्धि स्लैब, और यह तथ्य कि विवाद उन्हीं रिकॉर्ड पर तय होते हैं जो आपके पास पहले से हैं। नीचे हर बिंदु के साथ उसकी तारीख, उसका स्रोत और किराया टीम के लिए उसका अर्थ दिया गया है।

(जुलाई 2026 में अपडेट — इस लेख को प्राथमिक स्रोतों के आधार पर संशोधित किया गया है। अब यह उन नियमों को, जो दुबई ने वास्तव में हाल में पेश किए हैं, उन पुराने नियमों से अलग करता है जिन्हें अक्सर गलती से "2026 के लिए नया" बताया जाता है।)

"मकान मालिकों के लिए नए नियम" वाली चेकलिस्ट अक्सर दो अलग-अलग चीज़ों को आपस में मिला देती हैं: वे नियम जो दुबई ने वास्तव में हाल में पेश किए, और वे नियम जो वर्षों से बाध्यकारी हैं लेकिन अब भी नियमित रूप से छूट जाते हैं। यह अंतर मायने रखता है — विवाद इन्हीं पुराने नियमों पर तय होते हैं।

यहां पांच बातें हैं जिन्हें 2026 में हर दुबई मकान मालिक को सही रखना चाहिए: दो वास्तव में हाल की, तीन उससे पुरानी जितना कई मकान मालिक सोचते हैं।

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बदलाव 1: साझा आवास औपचारिक विनियमन के दायरे में (कानून संख्या 4/2026)

क्या बदल रहा है

(यह खंड मार्च 2026 में अपडेट किया गया।) दुबई ने साझा आवास — को-लिविंग, विभाजित यूनिट, बेड स्पेस — के प्रबंधन और अधिभोग को विनियमित करने वाला कानून संख्या (4) 2026 जारी किया है, जो इस तेज़ी से बढ़ते क्षेत्र के लिए पहला समर्पित कानूनी ढांचा है (आधिकारिक घोषणा, दुबई मीडिया कार्यालय)।

विवरण

• साझा अधिभोग के लिए यूनिट की पेशकश करने से पहले मालिकों को साझा आवास परमिट (एक वर्ष के लिए, नवीकरणीय) चाहिए
• यूनिटों को तकनीकी, स्वास्थ्य, अग्नि और सुरक्षा मानकों को पूरा करना होगा
• किरायेदार यूनिट के किसी भी हिस्से को सबलेट नहीं कर सकता। किराए पर देने का काम मालिक स्वयं, मालिक की ओर से यूनिट का प्रबंधन करने वाला प्रतिष्ठान, या ऐसा प्रतिष्ठान कर सकता है जो किरायेदारों को सबलेट करने के लिए मालिक से यूनिट किराए पर लेता है
• यूनिट DLD द्वारा प्रबंधित इलेक्ट्रॉनिक साझा आवास रजिस्ट्री में दर्ज होती हैं
• जुर्माना AED 500 से AED 500,000 तक प्रति उल्लंघन — एक वर्ष के भीतर दोबारा उल्लंघन पर दोगुना, अधिकतम AED 1 मिलियन तक
• आधिकारिक गजट में प्रकाशन के 180 दिन बाद प्रभावी; मौजूदा संचालनों को अनुपालन के लिए एक वर्ष मिलता है

कार्य आइटम

1. अपने पोर्टफोलियो में साझा / विभाजित / कमरा-दर-कमरा किराएदारी की जांच करें
2. साझा अधिभोग की पेशकश से पहले परमिट के लिए आवेदन करें
3. यूनिटों को जल्दी सुरक्षा और स्वच्छता मानकों तक लाएं — रेट्रोफिट में समय लगता है
4. परमिट नवीनीकरण और अनुपालन समय सीमाओं को ट्रैक करें

सामान्य Ejari पंजीकरण का क्या?

कानून संख्या 33/2008 (अनुच्छेद 4(2)) के तहत Ejari अनिवार्य बना हुआ है। पंजीकरण के लिए दिनों की कोई प्रकाशित वैधानिक संख्या नहीं है — लेकिन ढिलाई न बरतें: अपंजीकृत लीज को DEWA कनेक्शन नहीं मिलता, और RDC उसके तहत विवादों की सुनवाई नहीं करेगा।

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बदलाव 2: Ejari में निवासी पंजीकरण — क्या पुष्ट है, और क्या नहीं

जो पुष्ट है

दुबई भूमि विभाग Ejari से जुड़ी एक आधिकारिक निवासी पंजीकरण सेवा चलाता है: किराए की संपत्ति के निवासियों को dubailand.gov.ae पर Ejari प्रणाली या Dubai REST ऐप के माध्यम से, UAE PASS लॉगिन के साथ, दर्ज और अपडेट किया जा सकता है। मालिक, लाइसेंस प्राप्त रियल एस्टेट कंपनियां और किरायेदार — सभी इसका उपयोग कर सकते हैं (आधिकारिक सेवा पृष्ठ, दुबई भूमि विभाग)।

दिशा स्पष्ट है: इस सेवा और कानून संख्या 4/2026 द्वारा बनाई गई साझा आवास रजिस्ट्री के माध्यम से, DLD अधिभोग पारदर्शिता को किराएदारी रिकॉर्ड में शामिल कर रहा है।

जो प्रकाशित नहीं है (जुलाई 2026 तक)

2026 की चेकलिस्ट में प्रचलित कई दावों का कोई प्रकाशित प्राथमिक स्रोत हमें नहीं मिला — जब तक DLD अन्यथा न कहे, इन्हें अपुष्ट मानें:

• निवासियों के पंजीकरण की कोई वैधानिक समय सीमा
• पंजीकरण न करने पर कोई दंड, या "अनुबंध अधूरा चिह्नित" जैसी कोई कार्रवाई
• निवासी रिकॉर्ड का आव्रजन या वीज़ा डेटा से मिलान

यदि DLD इनमें से किसी को भी औपचारिक रूप देता है, तो उम्मीद रखें कि आवश्यकता ऊपर लिंक किए गए सेवा पृष्ठ पर आधारित होगी।

कार्य आइटम (फिर भी करने योग्य)

1. लीज पर हस्ताक्षर के समय निवासियों का विवरण एकत्र करें ताकि आपके रिकॉर्ड सटीक रहें
2. Dubai REST / Ejari के माध्यम से निवासियों को दर्ज करें और निवासी बदलने पर रिकॉर्ड अपडेट करें
3. अपने किराया अनुबंधों में निवासी-परिवर्तन सूचना खंड जोड़ें
4. साझा या विभाजित यूनिटों के लिए याद रखें कि कानून 4/2026 का अपना परमिट और रजिस्ट्री तंत्र है (बदलाव 1 देखें)

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नियम 3 (नया नहीं): 90-दिन का नोटिस — 2008 से बाध्यकारी, और नवीनीकरण न करने का साधन नहीं

नियम

2026 की कुछ चेकलिस्ट 90-दिन के नोटिस को नए सिरे से "बाध्यकारी" बताती हैं। यह नया नहीं है। यह तब से वैधानिक है जब कानून संख्या 33/2008 ने कानून 26/2007 के अनुच्छेद 14 को प्रतिस्थापित किया। वर्तमान पाठ इस प्रकार है:

"जब तक लीज अनुबंध के पक्षकार अन्यथा सहमत न हों, यदि कोई भी पक्ष इस कानून के अनुच्छेद (13) के अनुसार उसकी किसी भी शर्त में संशोधन करना चाहता है, तो उस पक्ष को लीज अनुबंध की समाप्ति की तिथि से कम से कम नब्बे (90) दिन पहले दूसरे पक्ष को इस इरादे की सूचना देनी होगी।" (अनौपचारिक अनुवाद) — कानून संख्या 33/2008, अनुच्छेद 14 (आधिकारिक पाठ, दुबई विधान पोर्टल)

दो गलतियां जो मकान मालिक अब भी करते हैं

1. इसे वैकल्पिक मानना। 90-दिन के नोटिस के बिना प्रस्तावित किराया वृद्धि को किरायेदार वैधानिक नोटिस के अभाव के आधार पर चुनौती दे सकता है।
2. इसे नवीनीकरण न करने के साधन के रूप में उपयोग करना। अनुच्छेद 14 अनुबंध की शर्तों में संशोधन को नियंत्रित करता है — किराया, अवधि, खंड। अवधि समाप्त होने पर किराएदारी समाप्त करना इसके बजाय अनुच्छेद 25(2) के तहत होता है: बेदखली की तारीख से बारह महीने पहले नोटिस, जो नोटरी पब्लिक या पंजीकृत डाक के माध्यम से दिया जाए, और अनुच्छेद में सूचीबद्ध आधारों में से किसी एक पर।

कार्य आइटम

1. हर सक्रिय लीज की नवीनीकरण तिथियां कैलेंडर में दर्ज करें और 90 दिन पीछे गिनें
2. नोटिस लिखित रूप में, ऐसे चैनल से भेजें जो डिलीवरी का प्रमाण छोड़ता हो — यदि बाद में नोटिस पर विवाद हो, तो आपको दिखाना होगा कि वह वास्तव में दिया गया था
3. वर्तमान किराया, प्रस्तावित किराया और बदलाव का आधार बताएं (नियम 4 देखें)

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नियम 4 (नया नहीं): किराया-वृद्धि की सीमाएं डिक्री 43/2013 से आती हैं — स्मार्ट रेंटल इंडेक्स से आप उन्हें जांचते हैं

नियम

दुबई में नवीनीकरण पर अधिकतम किराया वृद्धि डिक्री संख्या (43)/2013 द्वारा तय की जाती है, ऐसे स्लैब में जो इस बात से जुड़े हैं कि वर्तमान किराया समान यूनिटों की औसत बाज़ार किराया दर से कितना नीचे है (आधिकारिक पाठ (अरबी), दुबई भूमि विभाग):

डिक्री बैंड को पूर्ण संख्याओं में लिखती है। TenancyDesk इन्हें बिना अंतराल के लागू करता है: 10% नीचे तक (10% सहित) → 0%; 10% से ऊपर और 20% तक (सहित) → 5%; 20% से ऊपर और 30% तक → 10%; 30% से ऊपर और 40% तक → 15%; 40% से ऊपर → 20%।

हाल में क्या बदला — और क्या नहीं

क्या बदला: 2 जनवरी 2025 से "औसत बाज़ार किराए" का संदर्भ स्मार्ट रेंटल इंडेक्स है, जो एआई और भवन वर्गीकरण प्रणाली का उपयोग करता है और विशेष विकास क्षेत्रों तथा फ्री ज़ोन सहित सभी आवासीय क्षेत्रों को कवर करता है (लॉन्च घोषणा, दुबई मीडिया कार्यालय)। DLD ने कहा है कि वह बाज़ार की गतिशीलता को दर्शाने के लिए इंडेक्स को नियमित रूप से अपडेट करेगा (DLD समाचार, फरवरी 2025)।

क्या नहीं बदला: आप पढ़ सकते हैं कि Ejari अब इंडेक्स से ऊपर कीमत वाले अनुबंधों को "स्वतः चिह्नित" करता है, या DLD इंडेक्स से ऊपर के किरायों की "समीक्षा" करता है। हमें ऐसी किसी व्यवस्था का वर्णन करने वाला DLD का कोई प्रकाशित स्रोत नहीं मिला। आप पर डिक्री 43/2013 की गणना बाध्यकारी है — न उससे अधिक, न कम।

कार्य आइटम

1. किसी भी नवीनीकरण नोटिस से पहले संपत्ति का वर्तमान इंडेक्स जांचें (RERA किराया इंडेक्स सेवा; TenancyDesk का RERA कैलकुलेटर डिक्री 43/2013 के स्लैब तुरंत लागू करता है)
2. जिस गणना पर आपने भरोसा किया, उसका दिनांकित रिकॉर्ड रखें
3. यदि आपका मांगा गया किराया इंडेक्स बैंड से ऊपर है, तो इसे व्यावसायिक रूप से उचित ठहराने के लिए तैयार रहें — किरायेदार वही इंडेक्स देख सकते हैं और देखते हैं

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नियम 5 (नया नहीं): विवाद उन्हीं दस्तावेज़ों से जीते जाते हैं जो आप पहले से रखते हैं

वास्तविकता

2026 की कुछ चेकलिस्ट किराया विवाद केंद्र में "मानकीकृत साक्ष्य पैकेज" की घोषणा करती हैं। हमें इस नाम का कोई प्रकाशित RDC कार्यक्रम नहीं मिला। मामलों का फैसला जिन चीज़ों से होता है, वे वर्षों से कानून में हैं:

• Ejari-पंजीकृत अनुबंध। RDC अपंजीकृत लीज के तहत किसी विवाद की सुनवाई नहीं करेगा (बदलाव 1 देखें)।
• सही दावे के लिए सही नोटिस। किराया-वृद्धि विवाद अनुच्छेद 14 के नोटिस (नियम 3) और इंडेक्स गणना (नियम 4) पर तय होते हैं। अवधि समाप्ति पर बेदखली के लिए नोटरी पब्लिक के माध्यम से या पंजीकृत डाक द्वारा दिया गया 12 महीने का नोटिस आवश्यक है, जिसमें अनुच्छेद 25(2) का कोई वैध आधार बताया गया हो — स्वयं या प्रथम-श्रेणी के रिश्तेदार द्वारा उपयोग, बिक्री, ध्वस्तीकरण या पुनर्निर्माण, अथवा व्यापक रखरखाव (कानून संख्या 33/2008, अनुच्छेद 25(2))।
• प्रमाणित किया जा सकने वाला दस्तावेज़ी रिकॉर्ड। भुगतान इतिहास, दिनांकित पत्राचार, तिथियों सहित निरीक्षण रिकॉर्ड।

कार्य आइटम

1. प्रति संपत्ति एक फ़ोल्डर रखें: अनुबंध + Ejari प्रमाणपत्र, डिलीवरी प्रमाण सहित नोटिस, भुगतान अनुसूची, दिनांकित फ़ोटो और रिपोर्ट
2. मूव-इन, निरीक्षण और मूव-आउट के समय टाइमस्टैम्प वाला फ़ोटो दस्तावेज़ीकरण लागू करें
3. दाखिल करने से पहले फ़ाइल की समीक्षा अपने वकील से कराएं

TenancyDesk का लाभ

हमारा विवाद साक्ष्य पैकेज संकलक स्वचालित रूप से तैयार करता है:

• कालानुक्रमिक समयरेखा
• आपकी दर्ज की गई तामील के साथ कानूनी नोटिस
• भुगतान इतिहास
• दस्तावेज़ चेकलिस्ट

RDC में दाखिल करने से पहले आपके वकील की समीक्षा के लिए PDF + ZIP के रूप में निर्यात करें।

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आपकी 2026 चेकलिस्ट

इस महीने

• Ejari स्थिति के लिए सभी सक्रिय लीज का ऑडिट करें
• किसी भी साझा या विभाजित किराएदारी को कानून 4/2026 के परमिट ट्रैक के लिए चिह्नित करें
• हर लीज के लिए 90-दिन (अनुच्छेद 14) और 12-महीने (अनुच्छेद 25(2)) की नोटिस समय सीमाएं कैलेंडर में दर्ज करें

हर नवीनीकरण पर

• वर्तमान स्मार्ट रेंटल इंडेक्स बैंड जांचें और गणना का दिनांकित रिकॉर्ड रखें
• लिखित नोटिस ऐसे चैनलों से दें जो डिलीवरी का प्रमाण छोड़ते हों
• Dubai REST / Ejari के माध्यम से निवासी रिकॉर्ड अपडेट करें

निरंतर

• DLD के आधिकारिक चैनलों पर नज़र रखें — यदि निवासी पंजीकरण की समय सीमाएं या दंड औपचारिक किए जाते हैं, तो वे वहीं दिखाई देंगे
• सभी संपर्कों के लिए टाइमस्टैम्प वाला दस्तावेज़ीकरण बनाए रखें

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गैर-अनुपालन की वास्तविक कीमत

केवल प्रकाशित परिणामों तक सीमित:

बड़ी तस्वीर

दुबई अपने किराया बाज़ार को पेशेवर बना रहा है: साझा आवास के लिए एक समर्पित कानून, एआई-आधारित किराया इंडेक्स, Ejari के भीतर अधिभोग रिकॉर्ड। जो मकान मालिक साफ, दिनांकित रिकॉर्ड रखते हैं — और जानते हैं कि कौन से नियम वास्तव में नए हैं और कौन से पंद्रह साल पुराने — वे RDC में कम समय और किराएदारी के नवीनीकरण में अधिक समय बिताते हैं।

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TenancyDesk कैसे मदद करता है

हमने TenancyDesk विशेष रूप से यूएई किराया अनुपालन के लिए बनाया है:

• किराया-समीक्षा कैलकुलेटर: आपकी टीम द्वारा दर्ज किए गए आंकड़ों पर डिक्री 43/2013 के स्लैब लागू करता है
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अपना मुफ़्त ट्रायल शुरू करें और उसके लिए तैयार रहें जो 2026 वास्तव में मांगता है।

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TenancyDesk संपादकीय टीम द्वारा प्रकाशित। जुलाई 2026 में प्राथमिक स्रोतों के आधार पर संशोधित। प्रश्नों के लिए compliance@tenancydesk.com पर संपर्क करें